Markt für Mehrfamilienhäuser Deutschland 2026/Q1

Das Wichtigste in Kürze

• Der Bundesbank-Preisindex für Mehrfamilienhäuser in Deutschland steigt im ersten Quartal 2026 auf 98,30 Punkte (2022=100) – ein Plus von 0,4 % gegenüber dem Vorquartal und 2,0 % gegenüber dem Vorjahr. Damit liegt das Preisniveau weiter knapp unter dem Basisjahr 2022.
• Die sieben größten Städte (A-Städte) laufen mit 99,70 Punkten und +2,3 % im Jahresvergleich vor dem Bundesschnitt; der kleinstädtische und dörfliche Raum fällt dagegen mit -1,0 % im Quartal und -0,4 % im Jahr zurück.
• Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über zehnjähriger Zinsbindung zieht auf 3,80 % p. a. an (+0,08 pp im Quartal, +0,32 pp im Jahr); der EZB-Hauptrefinanzierungssatz verharrt bei 2,15 %.
• In München steigen die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser auf 99,30 Punkte (+3,9 % im Jahr) – der Liegenschaftszins-Index liegt mit 116,50 Punkten unverändert zum Vorquartal, im Jahresvergleich aber niedriger.
• Der Baupreisindex Wohngebäude klettert auf 137,00 Punkte (+3,3 % im Jahr) und hält den Kostendruck im Neubau hoch.

Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern

Der Preisindex für Mehrfamilienhäuser in Deutschland erreicht zum Stand 2026/Q1 einen Wert von 98,30 Punkten (2022=100). Das entspricht einem Quartalsplus von 0,4 % und einem Jahresanstieg von 2,0 %. Bemerkenswert ist die Beständigkeit der Aufwärtsbewegung: Die Reihe steigt seit dem Zwischenstand 2024/Q2 (93,80) in jedem einzelnen Quartal – über 94,60, 95,80, 96,40, 97,00, 97,60 und 97,90 bis auf den aktuellen Wert. Ein Indexstand unter 100 bedeutet dabei, dass die Preise das Niveau des Basisjahres 2022 noch nicht wieder erreicht haben; die Erholung setzt sich fort, bleibt aber knapp darunter.

Zur Einordnung: Der breiter gefasste Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes für Wohnimmobilien insgesamt liegt bei 100,50 Punkten (+1,4 % im Jahr), die vdp-Vergleichsreihe für Eigentumswohnungen bei 97,70 Punkten (+2,8 % im Jahr) und die für Wohneigentum bei 98,10 Punkten (+2,5 % im Jahr). Das Jahreswachstum der Mehrfamilienhäuser fügt sich damit in ein moderat aufwärts gerichtetes Gesamtbild ein und übertrifft die Dynamik des Gesamt-Häuserpreisindex. Der Hypoport-Gesamtindex finanzierter Kaufverträge notiert bei 223,60 Punkten (2010=100) und bewegt sich mit +0,0 % im Quartal seitwärts, im Jahresvergleich um 1,5 % höher.

Metropolen, Großstädte und Fläche im Vergleich

Die räumliche Differenzierung nach RegioStaR-Raumtypen zeigt, wo die Erholung trägt – und wo nicht. Die zentralen Städte und Mittelstädte stehen mit 101,00 Punkten als einziges Segment über dem Basisjahr 2022; sie legen 0,9 % im Quartal und 2,2 % im Jahr zu. Die Metropolen erreichen 98,30 Punkte (+0,8 % im Quartal, +2,0 % im Jahr), wobei die Reihe im Verlauf 2025 einen Seitwärtsschritt aufweist (96,40 in Q1 wie in Q2), sodass hier per Saldo ein Aufwärtstrend mit einer Zwischenpause vorliegt.

The Regiopolen und Großstädte weisen mit +3,3 % im Jahr das stärkste Jahreswachstum unter den MFH-Raumtypen auf, notieren mit 96,30 Punkten jedoch weiterhin deutlich unter 100 und geben im Quartal leicht um 0,2 % nach. Der Sammelblick „Deutschland ohne Metropolen“ liegt bei 98,30 Punkten (+2,1 % im Jahr, -0,1 % im Quartal).

Klar abgekoppelt bleibt der kleinstädtische und dörfliche Raum: Mit 95,50 Punkten verzeichnet er den zweiten Quartalsrückgang in Folge (nach 97,30 in 2025/Q3 auf 96,50 in Q4 und nun 95,50) und liegt mit -0,4 % auch im Jahresvergleich im Minus. Die Aufwärtsbewegung des Gesamtmarktes speist sich damit vorrangig aus den städtisch geprägten Lagen, während die Fläche zuletzt an Boden verliert.

Mieten als Ertragsseite

Auf der Ertragsseite bleibt die Mietentwicklung der zentrale Werttreiber für Anlageobjekte. Die Mietpreis-Inflation gemessen am HVPI für Wohnungsmieten liegt in Deutschland bei 2,20 % gegenüber dem Vorjahr (+0,03 pp im Quartal, +0,20 pp im Jahr) – eine Veränderungsrate, die als solche zu lesen ist und nicht erneut als Index. Der bestandsgeprägte Index der Nettokaltmieten erreicht für Bayern 112,60 Punkte (+0,5 % im Quartal, +2,1 % im Jahr).

Für die Ertragsbewertung ist entscheidend, dass die Mieten mit rund 2 % im Jahr in ähnlicher Größenordnung zulegen wie die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser (+2,0 % im Jahr). Das deutet auf ein weitgehend stabiles Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten hin – anders als in den Jahren stark steigender Kaufpreisfaktoren. Zu beachten ist der methodische Unterschied zwischen bestandsgeprägten Reihen wie Nettokaltmieten und Verbraucherpreisen einerseits und Neuvertragsmieten andererseits: Beide messen Verschiedenes, der Abstand zwischen ihnen belegt für sich genommen keinen regionalen Sondereffekt.

Finanzierung und Anfangsrenditen

Das Finanzierungsumfeld verschärft sich am langen Ende leicht. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über zehn Jahre steigt auf 3,80 % p. a. (+0,08 pp im Quartal, +0,32 pp im Jahr). Der Neugeschäftszins liegt bei 3,75 % p. a. (+0,04 pp im Quartal, +0,17 pp im Jahr). Parallel zieht die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen auf 2,88 % p. a. an (+0,12 pp im Quartal, +0,35 pp im Jahr), während der EZB-Hauptrefinanzierungssatz mit 2,15 % im Quartal unverändert bleibt und im Jahresvergleich um 0,50 pp niedriger liegt. Der geldpolitische Rahmen wirkt damit gelockert, die Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen für Immobilien haben sich aber zuletzt vom Leitzins abgekoppelt und tendieren nach oben.

Zur realen Belastung: Die Verbraucherpreis-Inflation liegt bei 2,23 % gegenüber dem Vorjahr (-0,04 pp im Jahr). Da der Nominalzins über zehn Jahre im Jahresvergleich stärker zulegt (+0,32 pp) als die Teuerung sich verändert, steigt die reale Finanzierungsbelastung leicht. Für die Anfangsrenditen bedeutet das anhaltenden Druck: Steigende Kaufpreise bei gleichzeitig moderatem Mietwachstum drücken tendenziell auf die erzielbaren Renditen, während die Fremdkapitalkosten oberhalb der laufenden Objektrenditen vieler Bestände liegen dürften.

Referenzmarkt München

München illustriert einen weiterhin angespannten Markt. Der vdp-Index der Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser steigt auf 99,30 Punkte (2022=100) und legt in jedem der vergangenen sieben Quartale zu – von 90,60 in 2024/Q2 durchgehend bis auf den aktuellen Wert. Im Jahresvergleich entspricht das +3,9 %, im Quartal +0,6 %. Damit wächst der Münchner Kapitalwert deutlich dynamischer als der bundesweite MFH-Preisindex (+2,0 % im Jahr), gemessen jeweils am Jahresvergleich – wobei es sich um unterschiedliche Indexanbieter handelt (vdp gegenüber Bundesbank).

Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München erreichen 115,80 Punkte (+0,7 % im Quartal, +2,8 % im Jahr) und steigen ebenfalls über alle sieben Quartale hinweg an. Der Liegenschaftszinssatz-Index liegt bei 116,50 Punkten, im Quartal unverändert, im Jahresvergleich um 1,1 % niedriger. Ein sinkender Liegenschaftszins bedeutet, dass Käufer geringere Anfangsrenditen akzeptieren; er ist gemäß § 21 ImmoWertV aus Kaufpreisen und Reinerträgen abgeleitet und damit Ergebnis der Preisentwicklung, nicht deren Ursache. Kapitalwerte und Neuvertragsmieten steigen in München somit im Gleichlauf, während die Anfangsrenditen zuletzt nachgeben.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet

Für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern verschiebt sich das Gewicht zunehmend auf die Ertragsseite. Da die Kaufpreise nur moderat anziehen und die Fremdkapitalkosten am langen Ende steigen, hängt der Ertragswert stärker denn je an nachhaltig erzielbaren Mieten und an einem realistischen Ansatz des Liegenschaftszinses. In dynamischen Lagen wie München stützt das kräftige Neuvertragsmietwachstum die Kapitalwerte, in der Fläche fehlt dieser Rückenwind – dort geben die Preise zuletzt nach.

Bewertungsrelevant bleiben zudem der Instandhaltungsstau vieler Bestandsobjekte und die energetischen Anforderungen. Der Baupreisindex Wohngebäude liegt bei 137,00 Punkten und wächst mit 3,3 % im Jahr weiter kräftig; die Kosten für Modernisierung und energetische Sanierung steigen entsprechend. Höhere Sanierungskosten mindern den Reinertrag und können sich – je nach Zustand und Sanierungsbedarf – wertmindernd niederschlagen. Für die Marktgängigkeit gewinnt der energetische Zustand als Preisdifferenzierungsmerkmal an Bedeutung. Diese Ausführungen sind keine Anlageempfehlung und keine Aussage zu einem konkreten Verkehrswert.

Projekte und Transaktionen

Am Münchner Großmarktareal liegt eine konzeptionelle Entwurfsstudie vor, die eine umfangreiche Wohnnutzung und markante Hochbauten in Aussicht stellt. Das Vorhaben befindet sich noch im Stadium einer Ideenskizze und ist nicht beschlossen; gleichwohl signalisiert es das erhebliche Nachverdichtungspotenzial innerstädtischer Konversionsflächen, das mittelfristig zusätzliches Wohnungsangebot in einem angespannten Markt schaffen könnte.

Im Münchner Bahnhofsviertel ist der Umbau einer Versicherungszentrale mit ergänzenden Erdgeschossflächen für Gastronomie, Service und Einzelhandel angedacht. Das Vorhaben befindet sich noch in einer frühen Phase. In Hamburg-Veddel wurde ein Wohnprojekt nach erteilter Baugenehmigung vollständig an einen kommunal geprägten Erwerber und einen eigenen Fonds veräußert – ein Beispiel für die Fortsetzung von Forward-Transaktionen im Wohnsegment mit Signalwirkung für das lokale Neubauangebot. Im gewerblich geprägten Investmentmarkt entfällt derzeit der überwiegende Teil des Verkaufsvolumens auf freiwillige Transaktionen, auch wenn der Finanzierungsdruck ein Faktor bleibt.

Aktuelle Entwicklungen

Der Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt bleibt ein bestimmendes Thema: Mieterverbände beziffern eine erhebliche Lücke an fehlenden Wohnungen und verweisen auf die wachsende Sorge vieler Haushalte vor weiter steigenden Mietbelastungen. Dieser Angebotsengpass stützt strukturell die Ertragsperspektive von Bestandsobjekten in nachgefragten Lagen.

Auf der Kostenseite bleibt die Verbraucherpreisentwicklung im Blick, zuletzt beeinflusst durch höhere Energiepreise und logistische Engpässe im Binnenschiffsverkehr. Im Neubau rücken klimaresiliente Bauweisen und sommerlicher Hitzeschutz stärker in den Fokus, während bei der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden hohe Kosten, Planungsunsicherheiten und lange Bauzeiten viele Eigentümer weiterhin zögern lassen – ein Umstand mit direkter Relevanz für Instandhaltungsansatz und Wertermittlung.

Ausblick und Fazit

Der Markt für Mehrfamilienhäuser setzt zum Jahresauftakt 2026 seine moderate Erholung fort: Der Bundesindex steigt seit sieben Quartalen in Folge, bleibt mit 98,30 Punkten aber knapp unter dem Niveau von 2022. Die Aufwärtsbewegung ist dabei räumlich ungleich verteilt – zentrale Städte, Metropolen und A-Städte tragen sie, der ländliche Raum verliert zuletzt. München zeigt exemplarisch, wie kräftige Neuvertragsmieten und steigende Kapitalwerte einen angespannten Markt kennzeichnen, während die Anfangsrenditen nachgeben.

Für die kommenden Quartale bleibt das Spannungsfeld aus moderat steigenden Kaufpreisen, um rund 2 % wachsenden Mieten und leicht anziehenden langfristigen Finanzierungszinsen bestimmend. Der stabile Leitzins steht dabei steigenden Kapitalmarkt- und Kreditzinsen gegenüber. Solange die Fremdkapitalkosten oberhalb vieler laufender Objektrenditen liegen und die Baukosten weiter zulegen, dürften Ertragswert, Sanierungsbedarf und energetischer Zustand die entscheidenden Stellschrauben der Bewertung bleiben. Der bestehende Angebotsengpass wirkt mittelfristig stützend, ersetzt aber nicht die objektindividuelle Prüfung von Lage, Zustand und nachhaltiger Miete.

Kennzahlen auf einen Blick