Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.
- Wohngebäude, fertiggestellt 1925–2022 (gesetzlich 50 J., 2' + NB + '%): ab ca. 30 Jahren Gebäudealter, spürbarer Effekt meist ab 35–40 Jahren
- Fertigstellung vor 1925 (40 J., 2,5' + NB + '%): fast immer, außer nach Kernsanierung
- Fertigstellung ab 2023 (33' + NB + '⅓ J., 3' + NB + '%): praktisch nie
- Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (33' + NB + '⅓ J., 3' + NB + '%): Bürogebäude (Modell-GND 60 J.) ab ca. 27 Jahren, Handels- und Lagergebäude (30–40 J.) deutlich früher
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung lohnt ein Gutachten in der Regel nicht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300,000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4,000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.
