Valuation based on income potential
The income approach centers on the question: What is the value of the property based on the rental income it can sustainably generate? The income value is composed of the land value and the building income value — i.e., the present value of the building's future net income.
Das Verfahren ist in der ImmoWertV 2021 geregelt (§§ 27–34, in Kraft seit dem 1. Januar 2022) und wird für alle Objektarten verwendet, bei denen die Renditeerwartung für den Markt preisprägend ist: Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Bürogebäude, Einzelhandel, Logistik und gemischt genutzte Gebäude.
Ertragswert — Rechenweg nach § 28 ImmoWertV:
Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten
Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
Gebäudereinertrag = Reinertrag − Bodenwertverzinsung
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Barwertfaktor
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert
Der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Die verkürzte Division „Reinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz“ unterstellt dagegen eine unendliche Nutzungsdauer und dient allenfalls der überschlägigen Plausibilisierung — sie ersetzt die Ermittlung des Gebäudeertragswerts nicht.
Die vier Größen, die das Ergebnis bestimmen
Rechnerisch ist das Verfahren überschaubar. Die gutachterliche Leistung liegt in der Herleitung von vier Eingangsgrößen — und genau dort entscheidet sich, ob ein Ertragswert belastbar ist:
Marktüblich erzielbare Miete. Maßgeblich ist nicht die vereinbarte, sondern die am Markt erzielbare Miete. Bei Altverträgen deutlich unter Marktniveau gehört die Differenz nicht in den Rohertrag, sondern wird am Ende als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal abgezogen.
Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV). Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Nicht dazu zählen Abschreibungen, Finanzierungskosten und die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten.
Liegenschaftszinssatz (§ 33 ImmoWertV). Er stammt aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses und wird objektspezifisch angepasst. Zinssätze aus Tabellenwerken sind für ein belastbares Gutachten nicht geeignet.
Restnutzungsdauer. Sie bestimmt gemeinsam mit dem Liegenschaftszinssatz den Barwertfaktor. Durchgeführte Modernisierungen können sie verlängern — was den Wert spürbar verändert.
Drei Varianten des Verfahrens
Die ImmoWertV kennt das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28), bei dem Boden- und Gebäudeanteil getrennt behandelt werden und das den Regelfall bildet; das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29), das den Gesamtreinertrag kapitalisiert und den abgezinsten Bodenwert addiert; sowie das periodische Ertragswertverfahren (§ 30), das einzelne Zahlungsperioden gesondert abbildet und bei stark schwankenden Erträgen zum Einsatz kommt.
Kein Ertragswert bleibt bei uns ungeprüft stehen: Rohertragsfaktor und Netto-Anfangsrendite werden gegen die Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses gespiegelt. Weichen diese Kennzahlen deutlich ab, stimmt in aller Regel eine der Eingangsgrößen nicht.
Income approach
in the full appraisal report
- Income approach pursuant to ImmoWertV
- Sustainable rental value determination
- Market-conforming capitalization rate (Liegenschaftszinssatz)
- Court-recognized & bank-approved
- Complete documentation
When is the income approach applied?
The income approach is always the leading method whenever the return expectation determines the market price.
Multi-family houses
For rented residential buildings with two or more units, the income approach is the standard method. The value is derived directly from the rent level and the market-standard capitalization rate.
Commercial buildings & retail
For mixed-use buildings and retail properties, income forms the central value determinant. Lease term, tenant creditworthiness, and vacancy risk are factored into the valuation.
Office & commercial properties
The valuation of office and commercial properties is based on the sustainable net cold rent, the location-specific capitalization rate, and the vacancy potential in the submarket.
Logistics & warehouse
For logistics and warehouse facilities, the income approach is applied using property-specific market rents, operating costs, and remaining useful life.
mortgage lending value report
Credit institutions require the income approach for rented properties as the basis for the mortgage lending value pursuant to § 16 PfandBG — using sustainable rent assumptions and conservative interest rates.
IFRS & fund reporting
Institutional clients (funds, insurance companies) use the income approach to calculate fair value under IFRS 13 Level 3 and for the NAV determination of open-ended real estate funds.
Process of income value determination
Land value determination
Determination of the land value based on the standard land values (Bodenrichtwerte) of the local expert committee (Gutachterausschuss), with corrections for location, layout, and development where applicable.
Application of sustainable rent
Determination of the local comparable rent or the sustainable rental income — independent of any over- or under-renting in the existing tenancy.
Operating costs
Deduction of non-recoverable costs: management, maintenance, rent loss risk, and other operating costs pursuant to the Second Calculation Ordinance (II. BV) or market standard.
property yield rate
Application of the market-standard capitalization rate published by the expert committee (Gutachterausschuss) or a market-based individual determination. The rate reflects location, use type, and investment risk.
Income value & plausibility review
Combination into building income value + land value = income value. Plausibility review using comparable transactions and, where applicable, a cost approach correction factor.
Frequently asked questions about the income approach
Does the income approach also apply to residential buildings?+
Yes. The income approach is used as the leading method for all rented residential buildings with two or more units. It can also be applied supplementarily to owner-occupied single-family homes if third-party rental would be customary in the market.
What happens if the property is vacant?+
In the income approach, the sustainably achievable rent is applied — not the current actual rent. Temporary vacancy therefore only affects the value through the rent default risk allowance. However, permanent structural vacancy is taken into account as a value-reducing factor.
Where does the property yield rate (Liegenschaftszinssatz) come from?+
The property yield rate is derived by the responsible expert committee (Gutachterausschuss) from actual purchase prices and rents and published in the land market reports (Grundstücksmarktberichte). Where no committee values are available, we derive the rate from comparable transactions and provide a comprehensible justification.
Is the income approach recognized by courts?+
Yes. The income approach is legally standardized (ImmoWertV) and is accepted by courts, tax authorities, and banks as a recognized valuation method. A comprehensible justification of all value inputs is essential.
Wie wird der Barwertfaktor ermittelt?+
Der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV — früher Vervielfältiger genannt — folgt der Formel (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)), wobei q dem um 1 erhöhten Liegenschaftszinssatz und n der Restnutzungsdauer entspricht. Bei 3,0 Prozent und 45 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Faktor von rund 24,5. Hier liegt die größte Hebelwirkung des gesamten Verfahrens: Schon ein Prozentpunkt mehr beim Liegenschaftszinssatz senkt den Faktor auf etwa 20,7.
Wird die tatsächliche Miete oder die Marktmiete angesetzt?+
Angesetzt wird die marktüblich erzielbare Miete, nicht die vertraglich vereinbarte. Liegt die Ist-Miete dauerhaft darunter — etwa bei langjährigen Altverträgen —, wird die Differenz nicht im Rohertrag berücksichtigt, sondern am Ende der Rechnung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal abgezogen. Wer stattdessen direkt mit der Ist-Miete rechnet, kommt systematisch zu einem zu niedrigen Wert.
Was gehört zu den Bewirtschaftungskosten?+
Nach § 32 ImmoWertV zählen dazu Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten. Ausdrücklich nicht dazu gehören Abschreibungen, Finanzierungskosten und die umgelegten Betriebskosten — ein häufiger Fehler in Eigenrechnungen, der den Reinertrag und damit den Ertragswert deutlich verfälscht.
Welchen Einfluss hat die Restnutzungsdauer?+
Die Restnutzungsdauer bestimmt zusammen mit dem Liegenschaftszinssatz den Barwertfaktor und wirkt damit unmittelbar auf den Gebäudeertragswert. Bei 3,0 Prozent Liegenschaftszinssatz führen 45 Jahre zu einem Faktor von rund 24,5, 35 Jahre nur noch zu etwa 21,5. Umgekehrt können nachgewiesene Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern und den Wert erhöhen — deshalb ist ihre Herleitung im Gutachten stets zu dokumentieren.
Worin unterscheiden sich allgemeines, vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren?+
Das allgemeine Verfahren (§ 28 ImmoWertV) trennt Boden und Gebäude: Nur der Gebäudeanteil wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert kommt unverzinst hinzu. Das vereinfachte Verfahren (§ 29) kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Bodenwert. Das periodische Verfahren (§ 30) bildet einzelne Zahlungsperioden gesondert ab und eignet sich für Objekte mit stark schwankenden Erträgen. In der Praxis dominiert das allgemeine Verfahren.
Wo liegt der Unterschied zum DCF-Verfahren?+
Das Ertragswertverfahren kapitalisiert einen als nachhaltig unterstellten Reinertrag mit einem einheitlichen Faktor. Das DCF method prognostiziert dagegen die Zahlungsströme einzelner Perioden und diskontiert sie samt Restwert am Ende des Betrachtungszeitraums. Für die Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV ist das Ertragswertverfahren maßgeblich; DCF-Rechnungen dienen ergänzend bei institutionellen Investments und Objekten mit ungleichmäßiger Ertragsentwicklung.
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