Depreciation calculator

The depreciation for wear and tear (AfA) is a tax benefit: The tax office acknowledges that buildings lose value over time and allows you to deduct this depreciation annually as income-related expenses. Pursuant to § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG, the linear depreciation (AfA) amounts to 2% of the building value per year (completion 1925–2022), 2.5 % for completion before 1925 (40 years) and 3 % for completion from 2023 onwards (33 years). This permanently reduces your taxable income — and thus your tax liability — over the entire depreciation period.

Section 7 (4) sentence 2 EStG (German Income Tax Act) permits a higher depreciation rate if the actual remaining useful life Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer (50, 40 bzw. 33 Jahre). Ein sachverständiges Gutachten erbringt diesen Nachweis. Das Finanzamt hat jede methodisch fundierte Schätzung zu berücksichtigen — auch auf Grundlage der ImmoWertV-Systematik; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich (BFH v. 28.07,2021 – IX R 25/19; BFH v. 23.01,2024 – IX R 14/23). Der bloße Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV ohne objektbezogene Begründung genügt dagegen nicht. Die engeren Anforderungen des BMF-Schreibens v. 22.02,2023 hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben v. 01.12,2025 aufgehoben. Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto the higher the individual depreciation rate: For an RND of 25 years, for example, 4 % instead of 2 % p. a. (100 % ÷ 25 years).

Not the entire purchase price is depreciable. The tax office distinguishes between two portions:

• Building portion → depreciable (the building wears out)
• Land share → not depreciable (land does not lose value)

The land share depends heavily on the location: rural areas typically 5–15 %, suburbs 15–25 %, cities 25–40 %, inner-city locations 40–60 %, prime locations up to 80 %. The allocation is based on the ratio of the market values of the land and the building (BFH v. 10.10,2000 – IX R 86/97). Our calculator automatically determines your personal depreciation base from this.

Die Gutachtenkosten liegen je nach Objektwert für Wohnimmobilien typisch zwischen 900 EUR und 2,000 EUR. Crucially, the cost of the appraisal is itself immediately deductible as income-related expenses (§ 9 (1) sentence 1 EStG). As a rule of thumb, it is worthwhile if the additional annual saving compared with statutory depreciation exceeds the appraisal costs within 2–4 years. Our calculator shows the payback period directly in the result.

An appraisal report is particularly worthwhile for:

• Wohngebäuden ab ca. 30 Jahren Gebäudealter ohne Kernsanierung
• Properties with a discernible need for or backlog of refurbishment
• Higher purchase prices with a large building share
• A personal tax rate from approx. 35%

For new buildings (construction year after 2000) and low purchase prices, the advantage is often minimal — an appraisal report is less worthwhile here. For buildings completed from 2023 onwards, the statutory rate of 3 % (33 years) already applies; for construction starting from October 2023, degressive depreciation under § 7(5a) EStG may also be considered.

Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.

• Wohngebäude, fertiggestellt 1925–2022 (gesetzlich 50 J., 2' + NB + '%): ab ca. 30 Jahren Gebäudealter, spürbarer Effekt meist ab 35–40 Jahren
• Fertigstellung vor 1925 (40 J., 2,5' + NB + '%): fast immer, außer nach Kernsanierung
• Fertigstellung ab 2023 (33' + NB + '⅓ J., 3' + NB + '%): praktisch nie
• Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (33' + NB + '⅓ J., 3' + NB + '%): Bürogebäude (Modell-GND 60 J.) ab ca. 27 Jahren, Handels- und Lagergebäude (30–40 J.) deutlich früher

Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung lohnt ein Gutachten in der Regel nicht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300,000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4,000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.

Exactly as long as the remaining useful life determined in the appraisal report lasts. If the remaining useful life according to the appraisal report is, for example, 28 years, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer wird einmalig gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen und der AfA-Bemessung für die Folgejahre zugrunde gelegt. Bei einem zurückliegenden Kauf wird der noch nicht abgeschriebene Restwert auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG; Beginn der Nutzungsdauer mit der Anschaffung, § 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Es entsteht ein Stundungs- bzw. Liquiditätseffekt: Die Summe der AfA bleibt gleich, sie fällt nur früher an. Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG).

No. The calculator serves exclusively for non-binding orientation. It does not calculate a legally binding depreciation basis and does not take individual tax circumstances into account. All information without guarantee. For reliable tax optimisation, we recommend advice from a tax adviser and an appraisal under § 7 (4) sentence 2 EStG by a suitably qualified valuer.