Munich Market Report 2026/Q3

Das Wichtigste in Kürze

• Finanzierung verteuert sich weiter: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre steht bei 3,95 % p.a. (Stand 2026/Q2) und ist das zweite Quartal in Folge gestiegen (QoQ +0,15 pp, YoY +0,30 pp).
• Münchner Kaufmarkt im moderaten Aufwärtstrend: Der vdp-Index Wohnen gesamt München erreicht 98,40 (2022=100, Stand 2026/Q1) mit dem stärksten Jahreswachstum der Münchner Kaufsegmente von +3,5 %.
• Verbraucherpreise ziehen an: Die VPI-Inflation steigt auf 3,00 % ggü. Vorjahr (Stand 2026/Q3), das dritte Quartal in Folge aufwärts (QoQ +0,40 pp).
• Mieten legen stetig zu: Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München steigen auf 115,80 (2022=100, Stand 2026/Q1; YoY +2,8 %), die bayerischen Nettokaltmieten auf 113,07 (Stand 2026/Q2; YoY +2,0 %).
• Neubau unter Druck: Die Baufertigstellungen in Bayern fallen auf 46,190 Wohnungen (Jahreswert 2025/Q4; YoY −13,9 %), während der Baupreisindex Wohngebäude auf 140,30 klettert (Stand 2026/Q2; YoY +5,0 %).
• Büro gibt nach: Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) sinkt auf 83,60 (2022=100, Stand 2026/Q2; QoQ −1,6 %, YoY −1,9 %).

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld hat sich im Berichtszeitraum weiter verteuert. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über zehn Jahre liegt bei 3,95 % p.a. (Stand 2026/Q2) und ist damit das zweite Quartal in Folge gestiegen (QoQ +0,15 pp, YoY +0,30 pp). Er markiert zugleich den höchsten Wert der vorliegenden Reihe, die im dritten Quartal 2024 bei 3,60 % begann und ihren Tiefstwert mit 3,39 % im vierten Quartal 2024 hatte. Parallel dazu steht der Effektivzins für Wohnungsbaukredite im Neugeschäft bei 3,91 % p.a. (Stand 2026/Q2; QoQ +0,16 pp, YoY +0,23 pp), ebenfalls zwei Quartale in Folge aufwärts.

Am Kapitalmarkt setzt sich der Aufwärtsdruck fort: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen erreicht im Quartalsdurchschnitt 3,37 % p.a. (Stand 2026/Q3) und ist damit sieben Quartale in Folge gestiegen – der höchste Wert der vorliegenden Reihe (QoQ +0,35 pp, YoY +0,65 pp). Der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) liegt zum Quartalsende bei 2,65 % p.a. (Stand 2026/Q3) und hat nach einem zwischenzeitlichen Tiefstand von 2,15 % das zweite Quartal in Folge angezogen (QoQ +0,25 pp, YoY +0,50 pp).

Die Verbraucherpreis-Inflation (VPI) steigt auf 3,00 % ggü. Vorjahr (Stand 2026/Q3), das dritte Quartal in Folge aufwärts (QoQ +0,40 pp, YoY +0,80 pp), und bildet damit die stärkste Jahreszunahme unter den hier geführten Zins- und Inflationsreihen. Die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) gibt dagegen im Berichtsquartal leicht auf 2,10 % ggü. Vorjahr nach (Stand 2026/Q2; QoQ −0,10 pp, YoY +0,03 pp). Da es sich bei beiden Werten bereits um Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr handelt, sind sie nicht erneut als Indexstände zu lesen.

Für die Einordnung der realen Zinsbelastung ist die Relation von Nominalzins und Teuerung maßgeblich: Der langfristige Effektivzins legte im Jahresvergleich um +0,30 pp zu, die Verbraucherpreise um +0,80 pp. Da die Teuerung hier stärker zulegt als der Nominalzins, sinkt die reale Zinsbelastung gemessen an diesem Maßstab – bei gleichzeitig nominal spürbar höheren Finanzierungskosten als vor Jahresfrist.

Wohnimmobilien in München: Kaufmarkt

Der Münchner Kaufmarkt zeigt sich aufwärtsgerichtet, wenngleich in moderatem Tempo. Der vdp-Index Wohnen gesamt für München steht bei 98,40 (2022=100, Stand 2026/Q1), ist sieben Quartale in Folge gestiegen und erreicht den höchsten Wert der vorliegenden Reihe (QoQ +0,6 %, YoY +3,5 %). Als Sammelindex, der die Teilsegmente umfasst, ordnet er sich mit dieser Jahresrate oberhalb des Top-7-Benchmarks ein: Der vdp-Index Wohnen gesamt der Top-7-Städte liegt bei 99,70 (2022=100, Stand 2026/Q1; QoQ +0,8 %, YoY +2,7 %) und ebenfalls sieben Quartale in Folge im Plus.

Innerhalb der Münchner Kaufsegmente verzeichnen die Eigentumswohnungen mit +2,3 % im Jahresvergleich das stärkste Jahreswachstum unter den Teilsegmenten (vdp-Index 96,20; 2022=100, Stand 2026/Q1; QoQ +0,3 %), sieben Quartale in Folge steigend und auf dem höchsten Wert der Reihe. Der vdp-Index selbst genutztes Wohneigentum gesamt folgt mit 95,30 (YoY +1,7 %, QoQ +0,3 %), während die Eigenheime mit 93,70 (YoY +0,8 %, QoQ +0,5 %) die schwächste Jahresdynamik der Münchner Kaufsegmente aufweisen.

Im bundesweiten Vergleich: Der Bundesbank-Preisindex Eigentumswohnungen für die sieben größten Städte (A-Städte) notiert als Jahreswert bei 94,00 (2022=100, Stand 2025/Q4; YoY +1,4 %), der entsprechende Häuserindex bei 93,90 (YoY +0,2 %); beide sind erstmals seit Beginn der jeweils ausgewiesenen Bewegung wieder ein Quartal gestiegen. Die Vergleichsreihen für Deutschland bestätigen das Bild moderat anziehender Wohneigentumspreise: Der vdp-Index Eigentumswohnungen Deutschland liegt bei 98,20 (2022=100, Stand 2026/Q2; YoY +2,6 %), der vdp-Index Wohneigentum Deutschland bei 98,50 (YoY +2,1 %), beide sieben Quartale in Folge steigend. Der Häuserpreisindex Destatis (gesamt) steht bei 100,60 (Stand 2026/Q2; QoQ +0,3 %, YoY +0,6 %) und damit das zweite Quartal in Folge im Plus.

Die Reihen sind jeweils auf 2022=100 normiert; Rückschlüsse auf absolute Kaufpreise oder ein Preisgefälle zwischen den Segmenten lassen sie nicht zu. Werte unter 100 bedeuten ein Preisniveau unterhalb des Standes von 2022. Indexstände mit abweichender Basis – etwa die Destatis-Reihen mit Basis 2025=100 – sind mit den vdp- und Bundesbank-Reihen (2022=100) nicht unmittelbar vergleichbar.

Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt aufwärtsgerichtet. Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München (vdp-Index) erreichen 115,80 (2022=100, Stand 2026/Q1), sieben Quartale in Folge steigend und auf dem höchsten Wert der Reihe (QoQ +0,7 %, YoY +2,8 %). Der Index der Nettokaltmieten für Bayern steht bei 113,07 (Stand 2026/Q2; QoQ +0,4 %, YoY +2,0 %), ebenfalls sieben Quartale in Folge aufwärts.

Die beiden Reihen messen methodisch Verschiedenes: Die vdp-Neuvertragsmieten bilden Abschlüsse neuer Mietverträge ab, während der Nettokaltmieten-Index überwiegend den Bestand erfasst und damit träger reagiert. Der höhere Jahreszuwachs der Münchner Neuvertragsmieten gegenüber den bayerischen Nettokaltmieten ist vor diesem methodischen Unterschied zu lesen und belegt für sich genommen keinen isolierten regionalen Sondereffekt.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Im Investmentsegment setzen die Münchner Mehrfamilienhäuser ihren Aufwärtstrend fort. Der vdp-Index Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser für München steht bei 99,30 (2022=100, Stand 2026/Q1), sieben Quartale in Folge steigend und auf dem höchsten Wert der Reihe, mit +3,9 % im Jahresvergleich der stärksten Jahresdynamik dieser Gruppe (QoQ +0,6 %). Der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die sieben größten Städte (A-Städte) notiert bei 99,60 (2022=100, Stand 2026/Q2; YoY +2,2 %), gibt aber im Berichtsquartal mit −0,1 % leicht nach.

Der vdp-Index Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhäuser für München liegt bei 116,50 (2022=100, Stand 2026/Q1) und ist im Berichtsquartal unverändert (QoQ +0,0 %, YoY −1,1 %). Ein steigender Index entspricht höheren Liegenschaftszinsen; der leichte Rückgang im Jahresvergleich zeigt an, dass Käufer gegenüber dem Vorjahr etwas geringere marktübliche Anfangsrenditen akzeptiert haben. Dieser vdp-Index ist ein Marktindex, der die Veränderung marktüblich gezahlter Anfangsrenditen abbildet; er ist kein Liegenschaftszinssatz im Sinne des § 21 ImmoWertV, den allein die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung ableiten, und er ist Ergebnis, nicht Ursache der Preisentwicklung.

Gewerbeimmobilien

Die gewerblichen Metropolen-Reihen entwickeln sich uneinheitlich. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) fällt auf 83,60 (2022=100, Stand 2026/Q2), gibt im Berichtsquartal nach (QoQ −1,6 %) und liegt auch im Jahresvergleich im Minus (YoY −1,9 %); er markiert den tiefsten Wert der vorliegenden Reihe. Der Bundesbank-Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) steht bei 83,40 (2022=100, Stand 2026/Q2) und gibt das zweite Quartal in Folge nach (QoQ −1,0 %), hält im Jahresvergleich aber mit +1,2 % ein Plus.

Die niedrigen Indexstände bedeuten einen vergleichsweise ausgeprägten Rückgang gegenüber dem Basisjahr 2022, nicht ein niedriges absolutes Preisniveau – Indexstände und absolute Kaufpreise sind zu trennen. Über Leerstand, Flächenumsatz oder Mietniveau treffen diese Kaufpreisindizes keine Aussage.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Neubautätigkeit bleibt angespannt. Die Baufertigstellungen von Wohnungen in Bayern fallen im Jahreswert auf 46,190 (Stand 2025/Q4; YoY −13,9 %) – der tiefste Wert der vorliegenden Reihe und das zweite Quartal in Folge rückläufig. Die Baugenehmigungen für Wohnungen legen dagegen auf 52,945 zu (Stand 2025/Q4; YoY +5,9 %) und steigen erstmals seit Beginn der vorliegenden Reihe wieder, bleiben aber deutlich unter dem Reihenhöchstwert von 77,967 aus dem vierten Quartal 2021.

Der Baupreisindex Wohngebäude (Deutschland) steigt auf 140,30 (Stand 2026/Q2), sieben Quartale in Folge aufwärts und auf dem höchsten Wert der Reihe, mit +5,0 % im Jahresvergleich und +2,4 % im Quartal. Der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Bayern erreicht 273,13 EUR/m² (Jahreswert, Stand 2025/Q4; YoY +9,8 %) – die stärkste Jahreszunahme dieser Gruppe – und steht auf dem höchsten Wert der vorliegenden Reihe. Der Wohnungsbestand in Bayern wächst auf 6,664,961 Wohnungen (Stand 2025/Q4; YoY +0,7 %), vier Quartale in Folge steigend. Steigende Baupreise, hohe Baulandkosten und rückläufige Fertigstellungen bei zugleich anziehenden Genehmigungen zeichnen ein Spannungsfeld zwischen verhaltenem Angebotszuwachs und steigenden Erstellungskosten.

Projekte und Bauvorhaben in München

Im Münchner Wohnungsneubau sind mehrere Vorhaben angelaufen oder in Vorbereitung. Auf einem großen Entwicklungsgelände im Münchner Osten wurde der Spatenstich für einen weiteren Bauabschnitt mit mehreren Hundert Wohnungen gesetzt; das Quartier soll in den kommenden Jahren schrittweise wachsen. Im Stadtteil Aubing ist ein kommunales Nachverdichtungsprojekt mit mehreren Neubauten auf bestehenden Tiefgaragen geplant; die Bauarbeiten sollen erst gegen Ende des Jahrzehnts beginnen. Beide Vorhaben wirken mittelfristig angebotserweiternd, entfalten angesichts langer Realisierungshorizonte aber erst über die Jahre eine spürbare Mengenwirkung auf den angespannten Münchner Wohnungsmarkt.

Für zwei Münchner Wohnprojekte mit insgesamt mehreren Hundert Wohnungen wurde zudem eine größere Finanzierung bereitgestellt – ein Signal fortgesetzter Investitionsbereitschaft im lokalen Wohnungsbau. Aus einer Finanzierungszusage lassen sich allerdings keine Rückschlüsse auf die Konditionen ziehen; die Zinsreihen weisen gegenläufig auf gestiegene Finanzierungskosten hin.

Aktuelle Entwicklungen

Zur Quartiersentwicklung richtet die Stadt in zwei Münchner Stadtteilen neue Anlaufstellen ein, die Anwohner zu energetischer Sanierung und klimafreundlicher Quartiersentwicklung beraten sollen. Solche Angebote zielen auf den Bestand und können mittelfristig Modernisierungsaktivität anstoßen, ohne unmittelbar das Angebot an Wohnraum zu verändern.

Auf gesamtdeutscher Ebene deuten Marktbeobachtungen auf eine Zweiteilung des Kaufmarkts hin: Für Bestandsobjekte werden nachgebende Kaufpreise berichtet, während neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser preislich besonders fest tendieren. Dieses Muster ist mit den hier geführten Reihen vereinbar – der Häuserpreisindex Destatis für neu erstellte Wohnimmobilien steht bei 101,20 (Basis 2025=100, Stand 2026/Q2; YoY +1,5 %), jener für bestehende Wohnimmobilien bei 100,50 (YoY +0,5 %). Bei den Finanzierungskosten verweisen Marktstimmen auf einen fortgesetzt leicht steigenden Trend, was sich mit dem beobachteten Anstieg der Effektivzinsen und Kapitalmarktrenditen deckt.

Ausblick und Fazit

Der Münchner Wohnmarkt präsentiert sich im Berichtszeitraum robust aufwärtsgerichtet: Kaufpreise, Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser und Mieten steigen über die Segmente hinweg, meist sieben Quartale in Folge. Gleichzeitig erhöht sich das Finanzierungsniveau spürbar – der langfristige Effektivzins auf 3,95 % p.a., die Bundesanleiherendite auf 3,37 % p.a. –, und die Verbraucherpreis-Inflation zieht auf 3,00 % an. Die Kombination aus festen Preisen und teurerer Finanzierung prägt das Umfeld.

Für Eigentümer und Investoren ergeben sich daraus mehrere Prüfpunkte:

• Wertansatz im Ertragswertverfahren: Bei anziehenden Kapitalmarktrenditen und einem im Jahresvergleich leicht höher liegenden Marktniveau der Anfangsrenditen (vdp-Liegenschaftszins-Index −1,1 % YoY, im Quartal unverändert) ist die Ableitung der Kapitalisierungsparameter mit Blick auf die realisierten Kaufpreise zu überprüfen.
• Prüfbedarf bei Gewerbe: Der im Quartal und im Jahresvergleich nachgebende Büroindex der Metropolen legt eine differenzierte Betrachtung der Vergleichs- und Ertragswertansätze für Büroobjekte nahe.
• Plausibilisierung von Neubaukalkulationen: Angesichts des auf 140,30 gestiegenen Baupreisindex und um +9,8 % teureren Baulands sind Erstellungskosten in Projektbewertungen aktuell zu halten.
• Finanzierungsstruktur: Das gestiegene Zinsniveau ist in Tragfähigkeits- und Beleihungsannahmen zu berücksichtigen. Ein nachhaltig verändertes Zinsniveau bleibt auch für den Beleihungswert nicht folgenlos: Es wirkt über den Kapitalisierungszinssatz nach Paragraf 12 BelWertV; ausgeschlossen sind lediglich vorübergehende, konjunkturell oder spekulativ bedingte Ausschläge.

Insgesamt bleibt München ein Markt mit stabiler Preisdynamik bei zunehmend restriktivem Finanzierungsumfeld. Die rückläufigen Fertigstellungen bei zugleich anziehenden Genehmigungen und steigenden Baukosten deuten auf ein fortbestehendes Angebotsdefizit hin, das den Preis- und Mietauftrieb mittelfristig stützen dürfte.

Kennzahlen auf einen Blick

Subscribe to market report

The market report is published quarterly with the latest key figures for the Munich real estate market. Upon request, you will receive a notification as soon as the new edition is available.

Name (optional) Email Address

I would like to receive the market report via email. My email address will be stored and processed exclusively for the purpose of sending this newsletter. I may revoke my consent at any time using the unsubscribe link in each email. The following applies: privacy policy.

Website

Subscribe to the newsletter

• ✓We only send out the market reports
• ✓Your address remains with us and will not be shared with third parties
• ✓Unsubscribe at any time via the link in each email