Marktbericht München 2026/Q1

Ich werde zunächst nach aktuellen Entwicklungen recherchieren, um die qualitative Einordnung zu ergänzen, und dann den Bericht verfassen.Ich habe genügend qualitativen Kontext aus dem Meldungsblock. Ich verfasse den Bericht nun ausschließlich auf Basis der gelieferten Daten.Die Zahlen sind verifiziert. Hier ist der Marktbericht:

Das Wichtigste in Kürze

• Preise in München erholen sich weiter: Der vdp-Index Wohnen gesamt für München steigt auf 98,40 Punkte (2022=100) und legt gegenüber dem Vorquartal um 0,6 % sowie gegenüber dem Vorjahr um 3,5 % zu – bleibt aber weiter unter dem Niveau von 2022 [vdp, Stand 2026/Q1].
• Finanzierung teurer: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über 10 Jahre klettert auf 3,80 % p.a. (QoQ +0,08 pp, YoY +0,32 pp), obwohl der EZB-Leitzins seit drei Quartalen bei 2,15 % verharrt [Bundesbank/Euroraum, Stand 2026/Q1].
• Mieten mit klarem Aufwärtstrend: Die vdp-Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München erreichen 115,80 Punkte (QoQ +0,7 %, YoY +2,8 %) [vdp, Stand 2026/Q1].
• Investmentmarkt stabilisiert: Die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser in München steigen auf 99,30 Punkte (YoY +3,9 %), gestützt durch sinkende Liegenschaftszinsen (Index 116,50; YoY −1,1 %) [vdp, Stand 2026/Q1].
• Angebotsseite unter Druck: Die Baufertigstellungen in Bayern fallen auf 46,190 Wohnungen (YoY −13,9 %), während die Baugenehmigungen mit 52,945 (YoY +5,9 %) erstmals wieder zulegen [Destatis, Stand 2025/Q4].
• München vs. Top-7: Mit 98,40 Punkten liegt München beim Wohnen-gesamt-Index knapp unter dem Top-7-Benchmark von 99,70 Punkten [vdp, Stand 2026/Q1].

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld hat sich im ersten Quartal 2026 erneut verteuert, obwohl die Geldpolitik der EZB auf der Stelle tritt. Der ECB key rate (main refinancing rate) liegt zum Quartalsende bei 2,15 % p.a. und damit seit drei Quartalen unverändert (2025/Q2 bis 2026/Q1 jeweils 2,15 %); im Jahresvergleich bedeutet das ein Minus von 0,50 pp [Bundesbank/Euroraum, Stand 2026/Q1]. Die Kapitalmarktzinsen sind dagegen weiter gestiegen: Die Yield on 10-year Bunds erreicht im Quartalsdurchschnitt 2,88 % p.a. (QoQ +0,12 pp, YoY +0,35 pp) und setzt damit den Aufwärtstrend seit dem Zwischentief von 2,27 % im dritten Quartal 2024 fort.

Entsprechend haben sich die Baufinanzierungskonditionen verteuert. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über 10 Jahre steigt auf 3,80 % p.a. (QoQ +0,08 pp, YoY +0,32 pp) – nach dem Tiefpunkt von 3,39 % Ende 2024 der fünfte Anstieg in sechs Quartalen. Auch der Effektivzins im Neugeschäft zieht auf 3,75 % p.a. an (QoQ +0,04 pp, YoY +0,17 pp) [EZB, Stand 2026/Q1]. Die Entkopplung von stabilem Leitzins und steigenden Baugeldkonditionen zeigt, dass die längerfristigen Kapitalmarkterwartungen den Ausschlag geben.

Auf der Preisseite bleibt die Teuerung moderat. Die Verbraucherpreis-Inflation liegt bei 2,23 % gegenüber dem Vorjahr (QoQ +0,10 pp, YoY −0,04 pp), die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) bei 2,20 % (QoQ +0,03 pp, YoY +0,20 pp) [Bundesbank, Stand 2026/Q1]. Beide Kennzahlen sind bereits Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr und bewegen sich nahe dem Zielkorridor der Notenbank.

Wohnimmobilien in München: Kaufmarkt

Der Münchner Wohnkaufmarkt setzt seine Erholung fort. Der vdp-Index Wohnen gesamt für München erreicht 98,40 Punkte (2022=100) mit einem Plus von 0,6 % gegenüber dem Vorquartal und 3,5 % gegenüber dem Vorjahr; die Reihe ist seit dem Wert von 90,70 im zweiten Quartal 2024 kontinuierlich gestiegen, liegt mit Werten unter 100 aber weiterhin knapp unter dem Preisniveau von 2022 [vdp, Stand 2026/Q1]. Im Vergleich dazu notiert der Top-7-Benchmark bei 99,70 Punkten (QoQ +0,8 %, YoY +2,7 %) – die A-Städte insgesamt liegen damit im Niveau leicht vor München, wachsen im Jahresvergleich jedoch etwas langsamer.

Differenziert nach Segmenten zeigt sich ein zweigeteiltes Bild. Der vdp-Index Eigentumswohnungen München steigt auf 96,20 Punkte (QoQ +0,3 %, YoY +2,3 %) und liegt damit über dem vdp-Index Eigenheime München mit 93,70 Punkten (QoQ +0,5 %, YoY +0,8 %). Der Index für selbst genutztes Wohneigentum gesamt steht bei 95,30 Punkten (QoQ +0,3 %, YoY +1,7 %) [vdp, Stand 2026/Q1]. Eigentumswohnungen entwickeln sich damit dynamischer als Eigenheime, deren Jahreswachstum mit 0,8 % nahezu seitwärts verläuft.

Zum bundesweiten Vergleich: Der vdp-Index Eigentumswohnungen Deutschland liegt bei 97,70 Punkten (QoQ +0,7 %, YoY +2,8 %) und wächst damit etwas stärker als das Münchner Pendant [Bundesbank, Stand 2026/Q1]. Der Bundesbank-Preisindex Eigentumswohnungen für die 7 Großstädte erreicht als Jahreswert 94,00 Punkte (YoY +1,4 %), der Preisindex Häuser für die A-Städte 93,90 Punkte (YoY +0,2 %) [Bundesbank, Stand 2025/Q4]. Auf gesamtdeutscher Ebene bestätigt der Häuserpreisindex Destatis mit 100,50 Punkten (QoQ +0,3 %, YoY +1,4 %) die breite, moderate Preiserholung; neu erstellte Wohnimmobilien steigen mit 101,90 Punkten (QoQ +1,2 %, YoY +2,1 %) deutlicher als bestehende mit 100,20 Punkten (QoQ +0,1 %, YoY +1,2 %) [Bundesbank/Destatis, Stand 2026/Q1].

Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt der dynamischste Teilbereich. Die vdp-Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München erreichen 115,80 Punkte (2022=100) mit einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und 2,8 % gegenüber dem Vorjahr; die Reihe ist von 109,00 Punkten im zweiten Quartal 2024 nahezu ununterbrochen gestiegen [vdp, Stand 2026/Q1]. Regional bestätigt der Index der Nettokaltmieten für Bayern mit 112,60 Punkten (QoQ +0,5 %, YoY +2,1 %) den Aufwärtstrend, wenn auch etwas verhaltener als bei den Münchner Neuvertragsmieten [Destatis, Stand 2026/Q1]. Der Abstand zwischen der überdurchschnittlichen Neuvertragsdynamik in München und der breiteren bayerischen Bestandsmietenentwicklung verdeutlicht den anhaltenden Nachfragedruck in der Landeshauptstadt.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Der Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser stabilisiert sich sichtbar. Die vdp-Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser in München steigen auf 99,30 Punkte (QoQ +0,6 %, YoY +3,9 %) und nähern sich – von 90,60 Punkten im zweiten Quartal 2024 kommend – wieder dem Niveau von 2022 [vdp, Stand 2026/Q1]. Getragen wird diese Erholung vom rückläufigen Liegenschaftszinssatz-Index München, der bei 116,50 Punkten liegt (QoQ +0,0 %, YoY −1,1 %). Da ein steigender Index höhere Liegenschaftszinsen und damit tendenziell sinkende Kapitalwerte bedeutet, wirkt der seit 2024/Q2 (120,20 Punkte) rückläufige und zuletzt seitwärts laufende Verlauf preisstützend.

Auch überregional zeigt sich das Bild robust: Der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die 7 Großstädte erreicht 99,70 Punkte (QoQ +0,6 %, YoY +2,3 %) [Bundesbank, Stand 2026/Q1]. München liegt bei den Kapitalwerten mit 99,30 Punkten geringfügig darunter, weist aber mit +3,9 % das stärkere Jahreswachstum auf.

Gewerbeimmobilien

Im Gewerbesegment verläuft die Entwicklung uneinheitlich. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) notiert bei 85,00 Punkten (QoQ +0,2 %, YoY −0,2 %) und bewegt sich seit mehreren Quartalen weitgehend seitwärts auf einem Niveau deutlich unter 2022 [Bundesbank, Stand 2026/Q1]. Der Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) steht bei 84,20 Punkten und gibt gegenüber dem Vorquartal um 0,7 % nach, liegt im Jahresvergleich mit +4,6 % jedoch klar im Plus – nach dem starken Anstieg von 78,70 Punkten im zweiten Quartal 2024. Der Rücksetzer im ersten Quartal 2026 unterbricht damit eine sonst aufwärtsgerichtete Reihe.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Angebotsseite bleibt der Engpassfaktor des Marktes. Die Baufertigstellungen in Bayern sinken als Jahreswert auf 46,190 Wohnungen (YoY −13,9 %) – der dritte Rückgang in Folge nach 63,858 (2023) und 53,634 (2024) [Destatis, Stand 2025/Q4]. Ein Frühindikator sendet jedoch ein positives Signal: Die Building permits steigen erstmals wieder auf 52,945 Wohnungen (YoY +5,9 %), nachdem sie zuvor von 74,658 (2022) auf 49,992 (2024) gefallen waren. Da Genehmigungen den Fertigstellungen vorlaufen, deutet dies auf eine mögliche Bodenbildung der Bautätigkeit hin.

Kostenseitig bleibt der Druck hoch: Der Construction Price Index for Residential Buildings steigt auf 137,00 Punkte (QoQ +1,5 %, YoY +3,3 %) [Destatis, Stand 2026/Q1] und verteuert das Bauen weiter. Auch der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Bayern zieht kräftig an – auf 273,13 EUR/m² (YoY +9,8 %), nach 248,84 EUR/m² im Vorjahr [Destatis, Stand 2025/Q4]. Der Wohnungsbestand in Bayern wächst moderat auf 6,664,961 Einheiten (YoY +0,7 %) [Destatis, Stand 2025/Q4] – ein Zuwachs, der angesichts der anhaltenden Nachfrage und rückläufiger Fertigstellungen das strukturelle Angebotsdefizit nicht auflöst.

Aktuelle Entwicklungen

Aus dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld ergeben sich Hinweise auf einen möglicherweise erneut anziehenden Preisdruck: Laut einer Meldung von Wirtschaft und Börsen-Nachrichten vom 31.08,2026 ist die deutsche Inflationsrate im August weiter gestiegen, unter anderem infolge höherer Ölpreise und des Rhein-Niedrigwassers. Zugleich berichtete Wirtschaft und Börsen-Nachrichten am 01.09,2026 über eine anhaltende DAX-Korrektur nach dem Rekordhoch, wobei neben geopolitischen Risiken auch die Aussicht auf steigende Zinsen die Anleger belaste – ein Umfeld, das zu den in den Primärdaten sichtbaren, weiter steigenden Kapitalmarkt- und Baufinanzierungszinsen passt.

Auf kommunaler Ebene setzen München-spezifische Themen Akzente für die Stadtentwicklung: Die Süddeutsche Zeitung berichtete am 01.09,2026 über einen erfolgreichen „Baumentscheid“ mit mehr als 50,000 gesammelten Unterschriften für zusätzliche Bäume in der Innenstadt sowie über die Diskussion um intelligentes Parkraummanagement. Ergänzend thematisierte die SZ am 31.08,2026 die weiterhin angespannte Grundwassersituation in München. Solche Klimaanpassungs- und Flächennutzungsfragen können mittelfristig Rahmenbedingungen für Bebauung und Quartiersentwicklung beeinflussen, wirken sich jedoch nicht unmittelbar auf die hier ausgewiesenen Kennzahlen aus.

Ausblick und Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich zu Beginn des Jahres 2026 in einer moderaten, aber breit getragenen Erholungsphase. Kaufpreise (vdp Wohnen gesamt 98,40 Punkte, YoY +3,5 %), Neuvertragsmieten (115,80 Punkte, YoY +2,8 %) und die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser (99,30 Punkte, YoY +3,9 %) weisen allesamt nach oben, ohne das Niveau von 2022 bereits vollständig zurückerobert zu haben [vdp, Stand 2026/Q1]. Getragen wird diese Entwicklung von einem robusten Mietmarkt und rückläufigen Liegenschaftszinsen, während das anhaltend niedrige Fertigstellungsniveau in Bayern (46,190 Wohnungen, YoY −13,9 %) den Angebotsdruck aufrechterhält.

Als Gegengewicht wirkt das teurer werdende Finanzierungsumfeld: Der Effektivzins für langfristige Wohnungsbaukredite (3,80 % p.a.) und die Bundesanleiherenditen (2,88 % p.a.) steigen trotz stabilen EZB-Leitzinses weiter und dämpfen die Finanzierungsspielräume der Nachfrager. Gleichzeitig signalisieren die erstmals wieder gestiegenen Baugenehmigungen (52,945, YoY +5,9 %) eine mögliche Trendwende auf der Angebotsseite, deren Wirkung auf die Fertigstellungen jedoch erst zeitverzögert eintreten dürfte. Im Vergleich zu Deutschland und den Top-7-Städten bewegt sich München im Gleichlauf mit dem Gesamtmarkt, wobei der Investmentbereich mit dem stärksten Jahreswachstum heraussticht. Insgesamt ergibt sich das Bild eines stabilisierten Marktes mit moderatem Aufwärtstrend, dessen weiterer Verlauf maßgeblich von der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen und der Bautätigkeit abhängen wird.

Kennzahlen auf einen Blick

This article provides a market overview based on publicly available statistics and does not constitute a market value determination or investment advice. Figures are average/reference values; property-specific deviations are possible. Narrative passages were created with AI assistance based on the metrics mentioned.