Marktbericht München 2026/Q2

Ich erstelle den Marktbericht. Zunächst prüfe ich, ob aktuelle Web-Informationen zur qualitativen Einordnung verfügbar sind.Die Web-Ergebnisse dienen nur der qualitativen Einordnung. Ich habe genügend Kontext und stütze mich für alle Zahlen ausschließlich auf die gelieferte Datenbasis. Ich erstelle nun den Bericht.

Das Wichtigste in Kürze

• Finanzierung wird wieder teurer: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über zehnjähriger Zinsbindung liegt bei 3,95 % p.a. (Stand 2026/Q2, +0,15 pp QoQ, +0,30 pp YoY) und damit auf dem höchsten Stand der vorliegenden Reihe seit 2024/Q3.
• Münchner Wohnungsmarkt erholt sich weiter: Der vdp-Index Wohnen gesamt München steht bei 98,40 (2022=100, Stand 2026/Q1, +0,6 % QoQ, +3,5 % YoY) und nähert sich dem Niveau von 2022.
• Eigentumswohnungen tragen die Erholung: Der vdp-Index Eigentumswohnungen München erreicht 96,20 (+0,3 % QoQ, +2,3 % YoY) – deutlich dynamischer als Eigenheime mit 93,70.
• Mieten steigen weiter: Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München liegen bei Index 115,80 (+0,7 % QoQ, +2,8 % YoY, Stand 2026/Q1).
• Neubau schwächelt: Die Baufertigstellungen in Bayern sanken auf 46,190 Wohnungen (Jahreswert 2025/Q4, -13,9 % YoY), während die Genehmigungen mit 52,945 (+5,9 % YoY) erstmals wieder zulegen.
• Gewerbe unter Druck: Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) fällt auf 83,60 (-1,6 % QoQ, -1,9 % YoY, Stand 2026/Q2).

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld hat sich im zweiten Quartal 2026 spürbar verteuert. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre stieg auf 3,95 % p.a. (Deutschland, Stand 2026/Q2), ein Plus von 0,15 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und 0,30 Prozentpunkten binnen Jahresfrist. Die Verlaufsreihe zeigt seit dem Zwischentief von 3,39 % Ende 2024 einen kontinuierlichen Aufwärtstrend über sieben Quartale (2024/Q4 3,39 → 2026/Q2 3,95). Auch der Effektivzins im Neugeschäft zog auf 3,91 % p.a. an (+0,16 pp QoQ, +0,23 pp YoY).

Getragen wird der Anstieg vom Kapitalmarkt: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen kletterte im Quartalsdurchschnitt auf 3,02 % p.a. (+0,14 pp QoQ, +0,48 pp YoY) und markiert damit den höchsten Wert der Reihe. Bemerkenswert ist die Gegenbewegung des EZB-Leitzinses (Hauptrefinanzierungssatz), der nach einer Phase des Stillhaltens bei 2,15 % erstmals wieder auf 2,40 % erhöht wurde (Quartalsendstand, +0,25 pp QoQ, +0,25 pp YoY). Die Langfristzinsen sind also unabhängig von der Notenbank gestiegen, was den Finanzierungsspielraum für Käufer weiter einengt.

Auf der Preisseite verharrt die Verbraucherpreis-Inflation bei 2,60 % gegenüber Vorjahr (+0,37 pp QoQ, +0,53 pp YoY) und liegt damit erkennbar über dem EZB-Ziel. Die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) blieb mit 2,10 % moderat und gab sogar leicht nach (-0,10 pp QoQ). Höhere Kapitalmarktzinsen bei zugleich hartnäckiger Inflation prägen das Umfeld für Investitionsentscheidungen. Zur Einordnung: Die deutsche Inflationsrate zog laut Wirtschaft und Börsen-Nachrichten (31.08,2026) im August 2026 weiter an – als Gründe wurden gestiegene Ölpreise und das Rhein-Niedrigwasser genannt (Kennzahl nicht Teil dieser Datenbasis).

Wohnimmobilien in München: Kaufmarkt

Der Münchner Kaufmarkt zeigt sich trotz gestiegener Zinsen robust und setzt seine Erholung fort. Der vdp-Index Wohnen gesamt für München erreichte 98,40 Punkte (2022=100, Stand 2026/Q1) mit einem Zuwachs von 0,6 % gegenüber dem Vorquartal und 3,5 % im Jahresvergleich. Da der Basiswert 100 dem Preisniveau von 2022 entspricht, liegen die Preise weiterhin knapp darunter, nähern sich diesem aber nach dem Rücksetzer der Vorjahre wieder an. Die Reihe steigt seit dem Zwischentief bei 90,70 (2024/Q2) über sieben Quartale in Folge.

Innerhalb der Segmente verläuft die Erholung unterschiedlich. Condominiums in München (vdp-Index 96,20; +0,3 % QoQ, +2,3 % YoY) legen deutlich dynamischer zu als Eigenheime (vdp-Index 93,70; +0,5 % QoQ, +0,8 % YoY). Das selbst genutzte Wohneigentum insgesamt steht bei 95,30 (+0,3 % QoQ, +1,7 % YoY). Auffällig ist, dass die Eigenheim-Reihe im Vorquartal einen Rücksetzer verzeichnete (2025/Q3 93,70 → 2025/Q4 93,20) und im aktuellen Quartal wieder auf 93,70 anzog – die Preisdynamik bei Häusern bleibt damit verhaltener als bei Wohnungen.

Im Vergleich zu den Top-7-Städten zeigt sich München etwas zurückhaltender: Der vdp-Benchmark Wohnen gesamt für die Top-7 liegt bei 99,70 (+0,8 % QoQ, +2,7 % YoY) und damit sowohl im Niveau als auch beim Quartalsmomentum über München. Beim Jahreswachstum liegt München (+3,5 %) jedoch vor der Top-7-Gruppe (+2,7 %). Auf gesamtdeutscher Ebene liegt der Bundesbank-Preisindex Eigentumswohnungen für die sieben A-Städte bei 94,00 (Jahreswert, Stand 2025/Q4, +1,4 % YoY), der entsprechende Häuser-Index bei 93,90 (+0,2 % YoY) – beide weiterhin unter dem Niveau von 2022.

Als Referenz für Deutschland insgesamt notiert der Häuserpreisindex von Destatis bei 100,50 (Stand 2026/Q1, +0,3 % QoQ, +1,4 % YoY), womit das gesamtdeutsche Preisniveau die Marke von 100 wieder überschritten hat. Die Vergleichsreihen von BIS (179,95; 2010=100) und Eurostat (153,40; 2015=100) bestätigen mit jeweils +1,4 % YoY diesen moderaten Aufwärtstrend. Innerhalb Deutschlands zeigt sich zudem, dass neu erstellte Wohnimmobilien (Index 101,90; +1,2 % QoQ, +2,1 % YoY) stärker anziehen als bestehende (100,20; +0,1 % QoQ, +1,2 % YoY) – ein Effekt der hohen Baukosten.

Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt der Preistreiber. Die vdp-Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München erreichten Index 115,80 (2022=100, Stand 2026/Q1) mit +0,7 % gegenüber Vorquartal und +2,8 % im Jahresvergleich. Die Reihe klettert seit 2024/Q2 (109,00) nahezu ununterbrochen und liegt deutlich über dem Basisniveau von 2022. Der Anstieg der Neuvertragsmieten übertrifft damit sowohl die allgemeine Mietpreis-Inflation (2,10 %) als auch die Kaufpreisdynamik bei Eigenheimen.

Breiter gefasst bestätigt der Index der Nettokaltmieten für Bayern (Destatis, Quartalsdurchschnitt) mit 113,07 (+0,4 % QoQ, +2,0 % YoY, Stand 2026/Q2) den kontinuierlichen Mietauftrieb. Da dieser Index den gesamten Bestand und nicht nur Neuverträge abbildet, fällt die Dynamik erwartungsgemäß gedämpfter aus als bei den Münchner Neuvertragsmieten. Der anhaltende Mietanstieg bei gleichzeitig verhaltener Kaufpreisentwicklung stützt tendenziell die Renditeperspektive von Vermietungsobjekten.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Im Investmentsegment hat sich die Lage weiter stabilisiert. Der vdp-Index Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser München stieg auf 99,30 (2022=100, Stand 2026/Q1) mit +0,6 % gegenüber Vorquartal und +3,9 % im Jahresvergleich – die stärkste Jahresveränderung unter den Münchner Wohnsegmenten. Die Kapitalwerte haben sich damit vom Zwischentief bei 90,60 (2024/Q2) über sieben Quartale spürbar erholt und nähern sich dem Niveau von 2022.

Ein wesentlicher Treiber ist die Zinskomponente auf Objektebene: Der vdp-Index Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhäuser München verharrt bei 116,50 (unverändert QoQ, -1,1 % YoY). Da ein steigender Index höhere Liegenschaftszinsen und damit tendenziell sinkende Kapitalwerte signalisiert, wirkt der seit 2024/Q2 (120,20) rückläufige beziehungsweise nun seitwärts verlaufende Verlauf stützend für die Bewertungen. Auf überregionaler Ebene bestätigt der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die sieben A-Städte mit 99,60 (Stand 2026/Q2, -0,1 % QoQ, +2,2 % YoY) das Bild einer Stabilisierung nahe der 100-Marke, wenngleich das Quartalsmomentum hier erstmals wieder leicht negativ ausfiel.

Gewerbeimmobilien

Die Gewerbeimmobilien bleiben das schwächste Segment. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) fiel auf 83,60 (2022=100, Stand 2026/Q2) mit -1,6 % gegenüber Vorquartal und -1,9 % im Jahresvergleich. Nach einer Seitwärtsphase in der Spanne um 85 (2024/Q4 bis 2026/Q1) markiert das aktuelle Quartal einen erneuten Rückgang; mit Werten deutlich unter 100 liegen die Büropreise klar unter dem Niveau von 2022. Der Strukturwandel im Büromarkt bleibt damit sichtbar.

The Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) zeigt sich mit 83,40 (-1,0 % QoQ, +1,2 % YoY, Stand 2026/Q2) im Jahresvergleich stabiler, gab aber ebenfalls im Quartal nach. Die Reihe hat sich vom Tief bei 79,20 (2024/Q3) erholt, verlor zuletzt jedoch zwei Quartale in Folge (2025/Q4 84,80 → 2026/Q1 84,20 → 2026/Q2 83,40). Beide Gewerbesegmente bleiben damit weit von einer nachhaltigen Trendwende entfernt.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Angebotsseite bleibt angespannt. Die Baufertigstellungen von Wohnungen in Bayern sanken im Jahreswert 2025/Q4 auf 46,190 Einheiten, ein Rückgang von 13,9 % gegenüber dem Vorjahr und die Fortsetzung eines mehrjährigen Abwärtstrends seit dem Höchstwert von 63,858 (2023/Q4). Ein vorsichtig positives Signal liefern die Building permits, die mit 52,945 Wohnungen (+5,9 % YoY) erstmals seit 2022 wieder zulegten – nach dem Rückgang von 74,658 (2022/Q4) auf 49,992 (2024/Q4). Da Genehmigungen den Fertigstellungen vorlaufen, deutet dies auf eine mögliche Bodenbildung der Bautätigkeit hin, ohne bereits das Niveau von 2022 zu erreichen.

Kostenseitig bleibt der Druck hoch: Der Construction Price Index for Residential Buildings stieg auf 140,30 (Stand 2026/Q2) mit +2,4 % gegenüber Vorquartal und +5,0 % im Jahresvergleich und markiert damit den höchsten Wert der Reihe. Auch der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Bayern zog kräftig an – auf 273,13 EUR/m² (Jahreswert 2025/Q4, +9,8 % YoY) nach dem Rücksetzer auf 219,81 EUR/m² im Jahr 2023. Steigende Bau- und Baulandkosten verteuern den Neubau strukturell und erklären den überproportionalen Preisauftrieb bei neu erstellten Objekten. Der Wohnungsbestand in Bayern wuchs unterdessen nur moderat auf 6,664,961 Einheiten (+0,7 % YoY) – ein zu geringes Angebotswachstum, um den Nachfragedruck in der Metropolregion spürbar zu entlasten.

Aktuelle Entwicklungen

Aus dem aktuellen Nachrichtenumfeld lassen sich mehrere qualitative Rahmenbedingungen einordnen (ohne Übernahme von Kennzahlen). Die Kapitalmärkte zeigen sich nervös: Laut Wirtschaft und Börsen-Nachrichten (01.09,2026) belasten die geopolitische Lage sowie die Aussicht auf steigende Zinsen die Aktienmärkte – eine Gemengelage, die zu dem in dieser Datenbasis dokumentierten Anstieg der Bundesanleiherenditen und Finanzierungszinsen passt. Der ebenfalls berichtete weitere Anstieg der deutschen Inflationsrate im August (Wirtschaft und Börsen-Nachrichten, 31.08,2026) unterstreicht das Umfeld hartnäckigen Preisdrucks.

Kommunalpolitisch prägen in München Themen der Klimaanpassung und Flächennutzung die Diskussion. Der erfolgreiche „Baumentscheid“ mit über 50,000 gesammelten Unterschriften (SZ.de, 01.09,2026 und 31.08,2026) sowie die angespannte Grundwassersituation (SZ.de, 31.08,2026) verweisen auf einen wachsenden Zielkonflikt zwischen Nachverdichtung, Parkraum und Grünflächen – Faktoren, die die Verfügbarkeit und Ausgestaltung von Bauland in der Stadt langfristig beeinflussen können.

Ausblick und Fazit

Der Münchner Wohnungsmarkt präsentiert sich zum zweiten Quartal 2026 in einer Phase moderater, aber breit getragener Erholung. Die vdp-Indizes für Wohnen gesamt (98,40), Eigentumswohnungen (96,20) und Mehrfamilienhaus-Kapitalwerte (99,30) nähern sich dem Niveau von 2022 an, wobei Eigentumswohnungen und Investmentobjekte die Dynamik anführen, während Eigenheime verhaltener bleiben. Gegenüber der Top-7-Gruppe (99,70) liegt München im Niveau leicht zurück, weist beim Jahreswachstum jedoch einen Vorsprung auf.

Als zentrale Gegenkraft wirken die gestiegenen Finanzierungskosten: Mit einem Effektivzins von 3,95 % p.a. für langfristige Baufinanzierungen und einer Bundesanleiherendite von 3,02 % hat sich das Zinsumfeld im Quartal spürbar verteuert, während die Verbraucherpreisinflation bei 2,60 % über dem Zielwert verharrt. Auf der Angebotsseite dämpfen rückläufige Fertigstellungen (46,190 in Bayern), rekordhohe Baupreise (Index 140,30) und stark gestiegene Baulandkosten (273,13 EUR/m²) die Neubautätigkeit; die anziehenden Genehmigungen (+5,9 % YoY) bieten jedoch einen ersten Hoffnungsschimmer. Der anhaltende Mietauftrieb – Neuvertragsmieten München bei Index 115,80 – stützt zusammen mit der Angebotsknappheit die Preisbasis. Die Gewerbeimmobilien, insbesondere Büro (83,60), bleiben demgegenüber das strukturell schwächste Segment. In der Gesamtschau überwiegen für den Wohnsektor der Metropolregion München stabilisierende bis leicht positive Tendenzen, deren Fortsetzung maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung abhängt.

Dieser Bericht dient der allgemeinen Marktbeobachtung. Er stellt keine Anlageempfehlung und keine Verkehrswertaussage im Einzelfall dar.

Kennzahlen auf einen Blick