II R 7/24: Bodenwert bei abweichender GFZ – rechtlich mögliche Bebauung und Bestandsschutz

Ein Bestandsgebäude nutzt das Grundstück stärker aus, als es der heutige Bebauungsplan erlaubt. Darf das Finanzamt deshalb einen höheren Bodenwert ansetzen? Der Bundesfinanzhof grenzt mit Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 7/24 die typisierte Bewertung für die Schenkungsteuer von der individuellen Verkehrswertermittlung ab. Für Eigentümer ist dabei auch der Unterschied zwischen GFZ und wertrelevanter Geschossflächenzahl entscheidend.

Der Fall: Das bestehende Gebäude war größer als heute zulässig

Verschenkt wurden Anteile an Wohnungseigentum. Das ältere Gebäude wies eine wertrelevante Geschossflächenzahl von 0,65 auf; der spätere Bebauungsplan erlaubte eine GFZ von 0,4. Der Bodenrichtwert bezog sich auf eine WGFZ von 0,5. Das Finanzamt orientierte seine Anpassung an der höheren tatsächlichen Ausnutzung.

Die Entscheidung: Baurecht und Bewertungsmodell zusammen betrachten

Im steuerlichen Sachwertverfahren ist die rechtlich mögliche Bebauung maßgeblich. Eine höhere tatsächliche Bebauung unter Bestandsschutz rechtfertigt hier keine entsprechende Bodenwerterhöhung. Zugleich beanstandete der BFH, dass das Finanzgericht die planungsrechtliche GFZ unmittelbar mit der WGFZ des Richtwertgrundstücks verglichen hatte. Die wirtschaftlich nutzbaren Dachgeschossflächen mussten im maßgeblichen Modell berücksichtigt werden.

Die Anpassung darf deshalb weder pauschal an der vorhandenen Baumasse ansetzen noch unterschiedliche Flächenbegriffe vermischen. Das Urteil verlangt eine zum Bodenrichtwert passende Berechnung.

Warum ein Verkehrswertgutachten gesondert zu prüfen ist

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist in Section 198 of the German Valuation Act (BewG) geregelt. Er bezieht sich auf die wirtschaftliche Einheit am Bewertungsstichtag. Regelmäßig können dafür ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen sowie unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein zeitnaher Kaufpreis dienen.

Bei diesem individuellen Nachweis können erhebliche Abweichungen der tatsächlichen von der rechtlich möglichen Nutzung unter den einschlägigen ImmoWertV-Voraussetzungen Bedeutung gewinnen. Die Aussage zum typisierten Bodenwert lässt sich deshalb nicht unverändert auf jedes Verkehrswertgutachten übertragen.

Was Eigentümer und Gutachter vorbereiten sollten

Für die Prüfung empfiehlt sich ein Unterlagenpaket aus Bebauungsplan, Bauakten, Flächenberechnung und den Erläuterungen des Gutachterausschusses. Die Richtwertkarte allein erklärt häufig nicht, welche Geschosse und Flächen in die verwendete Kennzahl einfließen. Eine Gegenüberstellung dieser Unterlagen macht erkennbar, an welcher Stelle eine Berechnung überprüft werden muss.

Der Prüfauftrag sollte außerdem das Ziel benennen: Geht es um die Korrektur eines einzelnen Ansatzes im Steuerbescheid oder um den Nachweis des gesamten niedrigeren Immobilienwerts? Davon hängen Umfang und Aufbau der sachverständigen Bearbeitung ab. Eine niedrigere GFZ allein beantwortet die zweite Frage noch nicht.

Zum weiteren Bewertungsrahmen: Vergleichswerte der Gutachterausschüsse und der Nachweis durch ein eigenes Gutachten.