Marktbericht München 2026/Q1

Das Wichtigste in Kürze

• Münchner Wohnkaufmarkt legt weiter zu: Der vdp-Index Wohnen gesamt für München steigt auf 98,40 Punkte (2022=100), ein Plus von 0,6 % zum Vorquartal und 3,5 % gegenüber dem Vorjahr – der Rückstand zum Top-7-Benchmark (99,70) verringert sich.
• Eigentumswohnungen führen die Erholung an: Der vdp-Index Eigentumswohnungen München erreicht 96,20 Punkte (+2,3 % im Jahresvergleich) und übertrifft damit die Eigenheime (93,70; +0,8 %).
• Finanzierung bleibt angespannt: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre steigt auf 3,80 % p.a. (QoQ +0,08 pp, YoY +0,32 pp); der EZB-Leitzins verharrt seit drei Quartalen bei 2,15 %.
• Neuvertragsmieten weiter dynamisch: Der vdp-Index Neuvertragsmieten Mehrfamilienhäuser München klettert auf 115,80 Punkte (+0,7 % QoQ, +2,8 % YoY).
• Investmentwerte im Aufwind: Die vdp-Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser in München erreichen 99,30 Punkte (+3,9 % YoY), während der Liegenschaftszins-Index mit 116,50 Punkten seitwärts läuft.
• Bautätigkeit gespalten: Die Baufertigstellungen in Bayern sinken im Jahreswert 2025 auf 46,190 Wohnungen (-13,9 %), während die Genehmigungen mit 52,945 wieder um 5,9 % zulegen.

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld bleibt im ersten Quartal 2026 leicht restriktiver als im Vorquartal. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über zehn Jahre (Deutschland) steigt auf 3,80 % p.a. und liegt damit um 0,08 pp über dem Vorquartal und um 0,32 pp über dem Vorjahr. Die Verlaufsreihe zeigt seit dem Zwischentief von 3,39 % im vierten Quartal 2024 einen per Saldo aufwärts gerichteten Pfad (3,48 → 3,65 → 3,74 → 3,72 → 3,80), unterbrochen von einem geringfügigen Rücksetzer im vierten Quartal 2025. Der Effektivzins im Neugeschäft (EZB) liegt mit 3,75 % p.a. auf ähnlichem Niveau (+0,04 pp QoQ, +0,17 pp YoY).

The EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) verharrt zum Quartalsende unverändert bei 2,15 % und damit seit dem zweiten Quartal 2025 seitwärts; im Jahresvergleich steht ein Rückgang um 0,50 pp. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen zieht im Quartalsdurchschnitt auf 2,88 % p.a. an (+0,12 pp QoQ, +0,35 pp YoY) und setzt damit ihren seit dem dritten Quartal 2024 zu beobachtenden Anstieg fort. Die Divergenz zwischen stabilem kurzfristigem Leitzins und steigenden langfristigen Kapitalmarktzinsen prägt das Refinanzierungsumfeld für langfristige Immobilienkredite.

The Verbraucherpreis-Inflation (VPI, Deutschland) liegt bei 2,23 % gegenüber dem Vorjahr (+0,10 pp QoQ, -0,04 pp YoY), die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) bei 2,20 % (+0,03 pp QoQ, +0,20 pp YoY). Da der langfristige Wohnungsbauzins mit +0,32 pp im Jahresvergleich stärker zulegt als die Teuerung, steigt die reale Zinsbelastung für Kreditnehmer im Jahresvergleich leicht an. Aus dem breiteren Marktumfeld wird zudem ein anziehender Preisdruck in Deutschland berichtet, unter anderem infolge höherer Energiepreise und witterungsbedingter Transportengpässe – ein Aufwärtsrisiko für die weitere Inflationsentwicklung.

Wohnimmobilien in München: Kaufmarkt

Der Münchner Kaufmarkt setzt seine Erholung fort. Der vdp-Index Wohnen gesamt für München erreicht 98,40 Punkte (2022=100) und liegt damit noch knapp unter dem Basisniveau von 2022. Das Quartalsplus beträgt 0,6 %, im Jahresvergleich 3,5 %; die Reihe steigt seit dem vierten Quartal 2024 (93,40) in jedem Quartal an. Zum Vergleich: Der vdp-Index Wohnen gesamt der Top-7-Städte notiert bei 99,70 Punkten (+0,8 % QoQ, +2,7 % YoY) und damit näher an der Basis von 2022 – München wächst im Jahresvergleich prozentual kräftiger, bleibt aber im absoluten Indexstand hinter dem Benchmark zurück.

Innerhalb der Münchner Kaufsegmente zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Condominiums (vdp) erreichen 96,20 Punkte und verzeichnen mit +2,3 % das stärkste Jahreswachstum der beiden selbstgenutzten Teilsegmente; ihre Reihe steigt seit dem zweiten Quartal 2024 kontinuierlich an (90,50 → … → 96,20). Die Eigenheime (vdp) kommen auf 93,70 Punkte (+0,5 % QoQ, +0,8 % YoY); hier gab es im vierten Quartal 2025 mit einem Rücksetzer von 93,70 auf 93,20 eine Gegenbewegung, sodass die aktuelle Notierung den zuvor erreichten Stand wieder einholt. Der Sammelindex selbst genutztes Wohneigentum gesamt liegt mit 95,30 Punkten (+0,3 % QoQ, +1,7 % YoY) erwartungsgemäß zwischen seinen Teilsegmenten.

Im deutschlandweiten Vergleich fällt die Dynamik der Eigentumswohnungen ähnlich aus: Die vdp-Vergleichsreihe Eigentumswohnungen Deutschland erreicht 97,70 Punkte (+0,7 % QoQ, +2,8 % YoY). Die Bundesbank-Preisindizes für die 7 Großstädte (A-Städte) – Jahreswerte zum Stand viertes Quartal 2025 – zeigen für Eigentumswohnungen 94,00 Punkte (+1,4 % YoY) und für Häuser 93,90 Punkte (+0,2 % YoY); beide liegen weiterhin unter dem Niveau von 2022. Der gesamtdeutsche Häuserpreisindex von Destatis steht bei 100,50 Punkten (+0,3 % QoQ, +1,4 % YoY) und hat die Basis damit knapp überschritten. Insgesamt bestätigt sich für München eine breit getragene, aber moderate Preiserholung, die von den Eigentumswohnungen angeführt wird.

Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt der dynamischste Teilbereich. Der vdp-Index Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München erreicht 115,80 Punkte (2022=100) und steigt um 0,7 % zum Vorquartal sowie um 2,8 % gegenüber dem Vorjahr; die Reihe legt seit dem vierten Quartal 2024 in jedem Quartal zu (110,90 → … → 115,80). Der breiter angelegte, überwiegend bestandsgeprägte Index der Nettokaltmieten für Bayern (Destatis) notiert bei 112,60 Punkten (+0,5 % QoQ, +2,1 % YoY). Beide Reihen messen Verschiedenes: Der vdp-Index erfasst Mieten bei Neuvermietung, der Nettokaltmieten-Index bildet ganz überwiegend den Bestand ab. Der höhere Stand und der stärkere Zuwachs der Neuvertragsmieten sind daher methodisch zu erwarten und belegen für sich genommen keinen regionalen Sondereffekt.

Das anhaltende Mietwachstum trifft auf eine bundesweit angespannte Wohnungsversorgung; aus dem Marktumfeld wird von einer erheblichen Lücke im Wohnungsangebot und wachsender Sorge vieler Haushalte um die Bezahlbarkeit berichtet. Für einen Ballungsraum wie München mit strukturell hoher Nachfrage unterstreicht dies den anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Neuvertragsmieten.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Der Investmentmarkt für Wohnanlagen zeigt eine spürbare Erholung der Bewertungen. Der vdp-Index Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser München erreicht 99,30 Punkte (2022=100) und liegt damit nur noch knapp unter dem Basisniveau von 2022. Das Quartalsplus beträgt 0,6 %, im Jahresvergleich steht mit +3,9 % der kräftigste Zuwachs unter den Münchner vdp-Reihen dieses Berichts; die Kapitalwerte steigen seit dem zweiten Quartal 2024 in jedem Quartal an (90,60 → … → 99,30). Der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die 7 Großstädte (A-Städte) bestätigt den Trend mit 99,70 Punkten (+0,6 % QoQ, +2,3 % YoY).

The vdp-Index Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhäuser München notiert bei 116,50 Punkten und bleibt gegenüber dem Vorquartal unverändert (+0,0 % QoQ, -1,1 % YoY). Dieser Index bildet die Veränderung marktüblich gezahlter Anfangsrenditen ab; ein steigender Indexstand entspräche steigenden Liegenschaftszinsen. Über die vergangenen Quartale ist er per Saldo gesunken (120,20 → … → 116,50) und zuletzt seitwärts gelaufen. Der Marktindex ist Ergebnis der Preisentwicklung und nicht deren Ursache: Dass Käufer geringere Anfangsrenditen akzeptieren, spiegelt die gestiegene Zahlungsbereitschaft, die sich auch in den höheren Kapitalwerten zeigt. Der vdp-Liegenschaftszins ist zudem kein Liegenschaftszinssatz im Sinne der ImmoWertV, den die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung ableiten. Aus dem Marktumfeld wird berichtet, dass Verkäufe zunehmend aus eigenem Antrieb erfolgen, Finanzierungsdruck aber weiterhin ein Faktor bleibt, und dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Pfandbriefbanken merklich zugelegt hat.

Gewerbeimmobilien

Im gewerblichen Segment bleibt das Bild verhalten. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) steht bei 85,00 Punkten (2022=100) und damit deutlich unter dem Niveau von 2022; das Quartalsplus beträgt 0,2 %, im Jahresvergleich ergibt sich ein leichtes Minus von 0,2 %. Die Reihe pendelt seit dem ersten Quartal 2025 in einer engen Spanne um 85 Punkte (85,20 → 85,20 → 84,80 → 84,80 → 85,00) und läuft damit per Saldo seitwärts.

The Bundesbank-Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) notiert bei 84,20 Punkten und liegt ebenfalls unter dem Niveau von 2022. Zum Vorquartal gibt der Index um 0,7 % nach, im Jahresvergleich steht jedoch ein Plus von 4,6 %. Nach einem kräftigen Anstieg bis ins vierte Quartal 2025 (84,80) markiert das erste Quartal 2026 damit eine Gegenbewegung – die Jahresbilanz bleibt klar positiv, die Quartalsdynamik hat sich zuletzt gedreht.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Neubautätigkeit bleibt das Sorgenkind. Die Baufertigstellungen von Wohnungen in Bayern (Jahreswert, Stand viertes Quartal 2025) sinken auf 46,190 Wohnungen und damit um 13,9 % gegenüber dem Vorjahr; die Reihe fällt seit dem Jahreswert 2023 (63,858 → 53,634 → 46,190) das dritte Jahr in Folge. Demgegenüber steigen die Baugenehmigungen von Wohnungen in Bayern wieder auf 52,945 (+5,9 % YoY) – nach zwei rückläufigen Jahreswerten (74,658 → 57,508 → 49,992) markiert dies eine erste Trendwende bei den Genehmigungen, die sich erst mit Verzögerung in Fertigstellungen niederschlagen dürfte.

The Construction Price Index for Residential Buildings (Deutschland) steigt auf 137,00 Punkte (+1,5 % QoQ, +3,3 % YoY) und setzt seinen kontinuierlichen Anstieg fort (seit dem zweiten Quartal 2024 in jedem Quartal höher). Der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Bayern (Jahreswert, Stand viertes Quartal 2025) klettert auf 273,13 EUR/m² (+9,8 % YoY) und übertrifft nach dem Rücksetzer des Jahres 2023 (219,81) wieder deutlich die vorangegangenen Jahreswerte. Steigende Bau- und Baulandkosten erhöhen den Druck auf die Neubaukalkulation und erklären einen Teil des schwachen Fertigstellungsvolumens. Der Wohnungsbestand in Bayern wächst moderat auf 6,664,961 Einheiten (+0,7 % YoY).

Projekte und Bauvorhaben in München

Im Bahnhofsviertel nahe der Theresienwiese ist der Umbau einer Versicherungszentrale angedacht; im Erdgeschoss könnten dabei ergänzende Flächen für Gastronomie, Service und Einzelhandel entstehen. Das Vorhaben befindet sich noch in einer frühen Phase. Für den innerstädtischen Büro- und Handelsteilmarkt hätte eine solche Nutzungsmischung Signalwirkung, weil sie Erdgeschossflächen in stark frequentierter Lage neu belebt und die Aufenthaltsqualität stärken kann.

Für das Großmarktareal liegt ein studentischer Entwurf vor, der eine umfangreiche Wohnnutzung mit begleitenden Hochpunkten skizziert. Das Vorhaben ist bislang rein konzeptioneller Natur und nicht beschlossen. Sollte eine Entwicklung dieser Größenordnung Realität werden, könnte sie das Wohnungsangebot in einem nachfragestarken Teilmarkt spürbar erweitern und damit mittelfristig dämpfend auf die lokale Angebotsknappheit wirken.

Aktuelle Entwicklungen

Aus dem bundesweiten Marktumfeld sind mehrere Themen für die Einordnung des Münchner Marktes relevant. Diskutiert werden Ansätze, die energetische Sanierung des Gebäudebestands zu beschleunigen, da hohe Kosten und Planungsunsicherheit viele Eigentümer bislang zögern lassen – ein Aspekt, der für Bewertung und Instandhaltungsaufwand von Bestandsobjekten zunehmend an Gewicht gewinnt. Ebenso rückt der sommerliche Hitzeschutz im Neubau in den Fokus, mit dem Ziel angenehmer Innenraumtemperaturen ohne konventionelle Klimatisierung; solche Merkmale können die Zukunftsfähigkeit von Objekten beeinflussen.

Am Investmentmarkt verlagert sich das Geschehen laut Marktberichten hin zu freiwilligen Transaktionen, während Finanzierungsdruck ein begleitender Faktor bleibt. Parallel wächst das Finanzierungsneugeschäft der Pfandbriefbanken im Gewerbebereich merklich, besonders bei Handelsimmobilien – ein Hinweis auf eine vorsichtige Wiederbelebung der gewerblichen Kapitalströme. Zu einem Münchner Mietrechtsstreit erging zudem eine amtsgerichtliche Entscheidung; eine belastbare rechtliche Einordnung ist auf Basis der vorliegenden Informationen nicht möglich.

Ausblick und Fazit

Der Münchner Wohnmarkt präsentiert sich zu Beginn des Jahres 2026 in einer moderaten, aber breit getragenen Erholung. Getragen wird sie im Kaufsegment vor allem von den Eigentumswohnungen und – auf der Investmentseite – von den Kapitalwerten für Mehrfamilienhäuser, die sich dem Basisniveau von 2022 annähern. Der Mietmarkt bleibt der Bereich mit dem stärksten Aufwärtsdruck, wobei die Neuvertragsmieten methodisch bedingt kräftiger zulegen als die bestandsgeprägten Mietindizes.

Gegenläufig wirkt das Finanzierungsumfeld: Der langfristige Wohnungsbauzins und die Bundesanleiherenditen ziehen an, während der EZB-Leitzins stabil bleibt. Da der Kreditzins im Jahresvergleich stärker steigt als die Inflation, nimmt die reale Zinsbelastung leicht zu. Auf der Angebotsseite bleibt die Lage angespannt: sinkende Fertigstellungen bei zugleich steigenden Bau- und Baulandkosten in Bayern halten den Neubau knapp, auch wenn die wieder anziehenden Genehmigungen eine perspektivische Trendwende andeuten. Im gewerblichen Segment verharren Büro- und Einzelhandelswerte deutlich unter dem Niveau von 2022, wobei der Einzelhandel im Jahresvergleich zulegt, zuletzt aber eine Gegenbewegung zeigte. Insgesamt spricht die Datenlage für eine fortgesetzte, zinsseitig gebremste Erholung mit anhaltender Knappheit im Wohnsegment.

Kennzahlen auf einen Blick

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