AfA-Rechner — Abschreibungsvorteil berechnen

Non-binding orientation aid and not tax advice

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung erhöhen und damit Ihre Steuerlast in den Folgejahren senken. Berechnen Sie hier, wie sich eine kürzere Restnutzungsdauer gegenüber der gesetzlichen AfA auswirken kann. Die Gesamtabschreibung bleibt gleich, sie wird vorgezogen.

All information provided without guarantee. This calculator serves as non-binding orientation and does not replace tax advice.

Purchase & incidental costs

purchase price

EUR

50,000EUR 20 million

Federal state (real estate transfer tax) Rates pursuant to § 11 Abs. 1 GrEStG in conjunction with Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG (as of 2026).

Notary & land register 2,0 % Notary + land register entry — typically 1.5–2.5% of the purchase price

0 %5 %

Broker commission 3,57 % Usually 3.57% per party (incl. VAT) — in some cases 0%

0 %8 %

Handover date (transfer of possession, benefits and burdens) 01,2024

Jan 2000

Property

Year of construction (completion) 1985 (41 yrs) Maßgeblich für den gesetzlichen AfA-Satz ist das Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 S. 1 EStG): vor 1925 → 2,5 % · 1925–2022 → 2 % · ab 2023 → 3 %. Ein fiktives „wirtschaftliches Baujahr" ändert den gesetzlichen Satz nicht. Die 3 % ab 2023 gelten nur für Wohngebäude; Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (Bauantrag nach dem 31.03,1985) unabhängig vom Baujahr 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG). Der Rechner ist auf vermietete Wohnimmobilien im Privatvermögen ausgelegt.

19002026

Land share 20 % Only the building share (= 100% minus land share) is tax-deductible via depreciation.

0 %80 %

Rural5–15 % Suburb15–25 % City25–40 % City centre40–60 % Prime location60–80 %

Tax & Appraisal

Income tax rate 42 % 42% top rate Ihr persönlicher Grenzsteuersatz (§ 32a EStG), ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (diese sinken ggf. zusätzlich). Je höher der Satz, desto größer die Steuerentlastung durch AfA.

14 % 45 %

Remaining useful life (appraisal report)

Remaining useful life determined by appraisal 28 years Je kürzer die RND, desto höher Ihr AfA-Satz (100 % ÷ RND). Nur eine RND unterhalb der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer (50 / 40 / 33 Jahre) führt zu einer höheren AfA (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG); bei zurückliegendem Kauf zählt die ab Anschaffung verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer (§ 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Modernisierungen verlängern die RND (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV). Ein Gutachter ermittelt den genauen Wert.

10 yrs49 yrs.

Refurbishment
needs10–20 yrs Period building20–30 yrs Existing stock30–40 yrs Modernised40–49 yrs.

appraisal costs —

Results

Building value (depreciation base)

—

Steuerentlastung — gesetzl. AfA (2,00 % p.a.)

—

Steuerentlastung — mit Gutachten (Modellrechnung)

EUR / year

—

in den ersten 10 Jahren

—

Kostenlose Vorprüfung

Statutory With appraisal report

Depreciation rate — —

Depreciation base — —

Annual depreciation — —

Steuerentlastung / Jahr — —

Steuerentlastung 10 J. — —

Zusätzliche Steuerentlastung in den ersten 10 Jahren (Modellrechnung) —

Purchase price allocation

Kumulierte Steuerentlastung bis zum Ende der gesetzlichen Nutzungsdauer – der Vorsprung durch das Gutachten gleicht sich danach aus

Depreciation schedule

Year	Statutory depreciation	Statutory book value	AfA appraisal report	Book value per appraisal report	Vorsprung kumuliert
Enter your details …

Have your precise value determined through an appraisal report Ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Objekts gegenüber dem Finanzamt belegen und damit eine höhere AfA als die gesetzlichen 2 bis 3 % p. a. begründen (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Ob sie anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.

Frequently asked questions about the depreciation calculation

Was ist die AfA?

The AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer; der jährliche Betrag mindert als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung (§ 7 Abs. 4, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG). Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt die lineare AfA 2% of the building value per year (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre) und 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (33 Jahre). Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen über die gesamte Abschreibungsdauer.

Why can I depreciate more with an appraisal report than the statutory depreciation (AfA) rate?

Section 7 (4) sentence 2 EStG (German Income Tax Act) permits a higher depreciation rate if the actual remaining useful life Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer (50, 40 bzw. 33 Jahre). Ein sachverständiges Gutachten kann diesen Nachweis tragen. Sie können sich jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, Finanzamt und Finanzgericht würdigen das Gutachten (BFH v. 28.07,2021 – IX R 25/19). Auch ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV kann genügen, wenn es objektbezogen begründet ist (BFH v. 23.01,2024 – IX R 14/23; FG Münster v. 02.04,2025 – 14 K 654/23 E); der bloße Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV genügt nicht. Die engeren Anforderungen des BMF-Schreibens v. 22.02,2023 hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben v. 01.12,2025 aufgehoben. Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto the higher the individual depreciation rate: For an RND of 25 years, for example, 4 % instead of 2 % p. a. (100 % ÷ 25 years).

What is the difference between the purchase price and the depreciation basis (building value)?

Not the entire purchase price is depreciable. The tax office distinguishes between two portions:

Building portion → depreciable (the building wears out)
Land share → not depreciable (land does not lose value)

The land share depends heavily on the location: rural areas typically 5–15 %, suburbs 15–25 %, cities 25–40 %, inner-city locations 40–60 %, prime locations up to 80 %. The allocation is based on the ratio of the market values of the land and the building (BFH v. 10.10,2000 – IX R 86/97). Our calculator automatically determines your personal depreciation base from this.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Die Kosten hängen vom Bewertungsobjekt ab; nach der kostenlosen Vorprüfung erhalten Sie ein verbindliches Festhonorar. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Der Rechner zeigt, nach welcher Zeit die jährliche Mehr-Entlastung die eingegebenen Gutachtenkosten erreicht – eine Modellrechnung, keine Zusage.

Für welche Immobilien kommt ein Gutachten besonders in Betracht?

Das Potenzial ist typischerweise am größten bei:

Wohngebäuden ab ca. 30 Jahren Gebäudealter ohne Kernsanierung
Properties with a discernible need for or backlog of refurbishment
Higher purchase prices with a large building share
A personal tax rate from approx. 35%

Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Effekt oft gering. Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gilt bereits der gesetzliche Satz von 3 % (33 Jahre); bei Baubeginn ab Oktober 2023 kann zudem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen.

Ab welchem Gebäudealter kommt ein RND-Gutachten in Betracht?

Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.

Wohngebäude, fertiggestellt 1925–2022 (gesetzlich 50 J., 2 %): ab ca. 30 Jahren Gebäudealter, spürbarer Effekt meist ab 35–40 Jahren
Fertigstellung vor 1925 (40 J., 2,5 %): fast immer, außer nach Kernsanierung
Fertigstellung ab 2023 (33 ⅓ J., 3 %): praktisch nie
Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (33 ⅓ J., 3 %): Bürogebäude (Modell-GND 60 J.) ab ca. 27 Jahren, Handels- und Lagergebäude (30–40 J.) deutlich früher

Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung kommt ein Gutachten in der Regel nicht in Betracht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300,000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4,000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.

How long does the increased depreciation (AfA) rate apply?

Exactly as long as the remaining useful life determined in the appraisal report lasts. If the remaining useful life according to the appraisal report is, for example, 28 years und erkennt das Finanzamt sie an, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer wird einmalig gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen und der AfA-Bemessung für die Folgejahre zugrunde gelegt. Bei einem zurückliegenden Kauf wird der noch nicht abgeschriebene Restwert auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG; Beginn der Nutzungsdauer mit der Anschaffung, § 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Es entsteht ein Stundungs- bzw. Liquiditätseffekt: Die Summe der AfA bleibt gleich, sie fällt nur früher an. Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG).

Does this calculator replace an expert appraisal report or tax advice?

No. The calculator serves exclusively for non-binding orientation. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre steuerliche Entscheidung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen fachlich geeigneten Sachverständigen.

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