Bewirtschaftungskosten 2026 nach Anlage 3 ImmoWertV: 367 € Verwaltung, 14,40 €/m² Instandhaltung

Für Wertermittlungsstichtage im Jahr 2026 betragen die Modellansätze der Anlage 3 ImmoWertV für Wohnnutzung: Verwaltungskosten 367 € je Wohnung und 439 € je Eigentumswohnung jährlich, 48 € je Garage; Instandhaltungskosten 14,40 € je Quadratmeter Wohnfläche und 108 € je Garage; Mietausfallwagnis 2 % des Rohertrags. Die Werte ergeben sich aus den Basiswerten vom Oktober 2001, fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex Oktober 2025 (123,0 bei 2020 = 100) gegenüber Oktober 2001 (77,1) – Anpassungsfaktor 1,5953. Dieser Beitrag zeigt die Herleitung, die Werte für Gewerbe und die Abgrenzung zu den Ansätzen der Gutachterausschüsse.

Was zu den Bewirtschaftungskosten gehört

§ 32 ImmoWertV zählt die Bewirtschaftungskosten abschließend auf: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten – letztere nur, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Abgezogen werden sie vom Rohertrag (§ 31), der die marktüblich erzielbaren Erträge abbildet, nicht die tatsächlich vereinbarten. Das Ergebnis ist der Reinertrag, der um die Bodenwertverzinsung vermindert und mit dem Present value factor kapitalisiert wird (§ 28).

Nicht zu den Bewirtschaftungskosten gehören Abschreibungen, Zinsen für Fremdkapital, Steuern vom Einkommen und die Kosten einer Modernisierung – sie sind entweder im Liegenschaftszinssatz, in der Alterswertminderung oder in den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (§ 8 Abs. 3) erfasst.

Die Herleitung aus Anlage 3

Anlage 3 ImmoWertV nennt in Nr. I die Modellansätze mit Stand 2021: Verwaltungskosten 298 € je Wohnung, 357 € je Eigentumswohnung, 39 € je Garage; Instandhaltungskosten 11,70 € je Quadratmeter Wohnfläche und 88 € je Garage; Mietausfallwagnis 2 % des Rohertrags bei Wohnnutzung. Nr. III bestimmt die jährliche Anpassung: Die Basiswerte (Oktober 2001: 230 €, 275 €, 30 €, 9,00 €/m², 68 €) werden mit dem Verhältnis des Verbraucherpreisindex für Deutschland im Oktober des Vorjahres zum Oktober 2001 multipliziert.

Die Rechnung für 2026: 230 € × 123,0 ÷ 77,1 = 366,9 € ≈ 367 €; 9,00 € × 1,5953 = 14,36 € ≈ 14,40 €. Die vollständige Reihe ab 2022 mit allen Zwischenjahren und dem jeweils verwendeten Verbraucherpreisindex steht auf der Seite Operating costs and in the Excel-Download.

Gewerbliche Nutzung

Für gewerblich genutzte Flächen gibt Anlage 3 Prozentsätze statt Festbeträge vor: Verwaltungskosten 3 % des Rohertrags (Nr. I.1), Mietausfallwagnis 4 % des Rohertrags (Nr. I.3). Die Instandhaltungskosten folgen dem Wohnungsansatz je Quadratmeter Nutzfläche – 14,40 €/m² im Jahr 2026 für Büros, Praxen, Läden und vergleichbare Nutzungen, 50 % davon (7,20 €/m²) bei SB-Verbrauchermärkten und vergleichbaren Objekten, 30 % (4,32 €/m²) bei Lager-, Logistik- und Produktionshallen (Nr. I.2).

Bei gemischt genutzten Objekten sind die Kostenarten nutzungsbezogen zu trennen: Verwaltungskosten je Wohnung für die Wohnungen, 3 % des gewerblichen Rohertrags für die Gewerbeeinheiten; Mietausfallwagnis 2 % und 4 % getrennt nach Rohertragsanteilen.

Verhältnis zu den Ansätzen der Gutachterausschüsse

Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet – unter Abzug von Bewirtschaftungskosten nach einem bestimmten Modell. Nach § 10 ImmoWertV darf der Liegenschaftszinssatz nur mit den Bewirtschaftungskosten angewendet werden, die bei seiner Ableitung zugrunde lagen. Viele Gutachterausschüsse verwenden inzwischen die Werte der Anlage 3; einige arbeiten mit eigenen, teils höheren Instandhaltungsansätzen oder mit Prozentsätzen des Rohertrags. Der Grundstücksmarktbericht ist deshalb vor dem Ansatz zu prüfen.

Wer pauschal mit 25 % des Rohertrags rechnet, verlässt das Modell der ImmoWertV und in der Regel auch das des Gutachterausschusses. Die Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 liegen bei Wohnobjekten mit marktüblichen Mieten in Ballungsräumen meist bei rd. 15 % bis 22 % des Rohertrags; bei niedrigen Mieten im ländlichen Raum können sie 30 % übersteigen, weil die Instandhaltungskosten je Quadratmeter nicht von der Miethöhe abhängen.

Rechenbeispiel

Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, 560 m² Wohnfläche, 6 Garagen, Rohertrag 68,000 € jährlich (Wohnungen 9,50 €/m² monatlich, Garagen 58 € monatlich), Stichtag 2026:

The Rechner übernimmt diese Aufstellung für Wohn- und Gewerbenutzung, nennt zu jedem Ansatz die Fundstelle und exportiert das Ergebnis nach Excel. Grundlagen des Verfahrens erläutert die Seite Income approach.