Apartment buildings in Munich Q3/2026: what investors need to know now

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus in München noch? Wir ordnen den Markt für Zinshäuser nach dem dritten Quartal 2026 aus Sicht des Sachverständigen ein: Renditen, Finanzierung, Lagen, Mieten und Regulierung. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Erst der Blick zurück. 2022 lag der Liegenschaftszinssatz für Münchner Mietwohnhäuser laut Gutachterausschuss bei rund eins Komma vier Prozent. Heute sind es rund zwei Komma acht Prozent. Entsprechend fiel der Rohertragsfaktor vom rund Neunundvierzig- auf das rund Dreißigfache der Jahresmiete. Seit 2024 bewegen sich die Werte seitwärts: Im ersten Halbjahr stieg die Zahl der Verkäufe um rund ein Prozent, der Geldumsatz blieb gleich.

Jetzt zum wichtigsten Vergleich für Investoren. Der Liegenschaftszins von rund zwei Komma acht Prozent liegt unter der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, die Ende September bei drei Komma sechs drei Prozent lag. Selbst die Spitzenrendite für Wohnen in München nennt BNP Paribas Real Estate mit drei Komma sechs Prozent. Baukredite mit zehn Jahren Zinsbindung kosteten im September durchschnittlich vier Komma eins sechs Prozent, Anfang Oktober bereits rund vier Komma fünf Prozent. Wer heute kauft, setzt also auf künftige Mietsteigerungen und den Werterhalt der Lage.

Was das bedeutet, zeigt ein vereinfachtes Beispiel. Angenommen, ein Haus für drei Millionen Euro bringt bei zwei Komma acht Prozent Nettoanfangsrendite 84,000 Euro im Jahr. Mit sechzig Prozent Kredit zu vier Komma zwei Prozent fallen 75,600 Euro Zinsen an. Auf das Eigenkapital bleiben nur rund null Komma sieben Prozent. Fremdkapital hebelt die Rendite erst dann nach oben, wenn der Zins unter der Objektrendite liegt.

Wo lohnt sich München? Die Karte zeigt die Angebotsmieten bei Wiedervermietung 2025 nach Stadtbezirken. In der Innenstadt, von der Altstadt bis Au-Haidhausen, liegen sie über vierundzwanzig Euro je Quadratmeter. Am Stadtrand, etwa in Feldmoching-Hasenbergl oder Aubing, teils unter einundzwanzig Euro. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen streuen viel stärker, von rund 7,000 bis knapp 15,000 Euro je Quadratmeter. Randlagen bringen daher mehr laufenden Ertrag, Innenstadtlagen sind eher Wertspeicher.

Ein häufiges Argument ist das Mietsteigerungspotenzial. Der Mietspiegel weist im Schnitt fünfzehn Euro achtunddreißig aus. Bei Neuvermietung erlaubt die Mietpreisbremse grundsätzlich höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Angeboten werden Wohnungen dagegen im Schnitt für zweiundzwanzig Euro dreiundneunzig. Mehrmiete entsteht also vor allem bei Mieterwechsel, und auch dann nur in Grenzen. Laufende Mieten steigen höchstens um fünfzehn Prozent in drei Jahren.

Drei Punkte gehören zusätzlich in jede Kalkulation. Erstens: Sechsunddreißig Erhaltungssatzungsgebiete mit rund 204,000 Wohnungen. Dort sind Umwandlung in Eigentum, Abbruch und Luxusmodernisierung stark eingeschränkt. Ihr Vorkaufsrecht nutzt die Stadt seit 2021 nur noch eingeschränkt. Zweitens Energie: Die Fünfundsechzig-Prozent-Regel ist gestrichen, aber wer als Vermieter eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten. Drittens: Die Preise für Wohnbaugrundstücke sanken 2025 laut Gutachterausschuss um rund fünfzehn Prozent.

Unsere Einschätzung als Sachverständige: Münchner Zinshäuser sind heute deutlich günstiger bewertet als 2021, aber kein Schnäppchen. Wer kauft, braucht viel Eigenkapital, denn Kredit drückt derzeit die laufende Rendite. Lage, Mietverträge sowie Energiezustand entscheiden über den Wert, sie gehören einzeln geprüft. Und für Kauf, Verkauf, Erbe oder Finanzierung gilt: Liegenschaftszins und Faktor müssen aus aktuellen Kaufpreisen abgeleitet werden, nicht aus den Jahren des Nullzinses.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihres Mehrfamilienhauses mit aktuellen Marktdaten ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.