Property in a community of heirs: buy out, sell or auction? – explained

Mehrere Erben, ein Haus, und keiner weiß, wie es weitergehen soll? Das ist häufig. Wir sehen uns heute an, welche Wege es aus der Erbengemeinschaft gibt und warum dabei der Wert der Immobilie entscheidet. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Erben mehrere Personen, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam. Keinem Erben gehört allein ein bestimmter Teil des Hauses. Verkaufen oder belasten können sie die Immobilie nur gemeinsam, über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen. Und jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst wird.

Es gibt vier Wege aus der Erbengemeinschaft. Erstens: Alle verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös nach Erbteilen. Zweitens: Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Unter Miterben fällt dafür in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Drittens: Ein Erbe verkauft seinen Erbteil. Das geht nur notariell, und die Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Viertens: die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht, auch gegen den Willen der anderen.

Ein Beispiel. Drei Geschwister erben ein Haus zu je einem Drittel. Die Schwester möchte es behalten und zahlt ihre Brüder aus. Bei einem Verkehrswert von 600,000 Euro erhält jeder Bruder 200,000 Euro, zusammen 400,000 Euro. Wird das Haus nur mit 540,000 Euro angesetzt, sind es je 180,000 Euro. Jede 30,000 Euro beim Hauswert bedeuten hier 10,000 Euro je Bruder.

Zur Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, ein Urteil braucht er dafür nicht. Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, meist nach einem Gutachten. Im ersten Versteigerungstermin erhält ein Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts keinen Zuschlag, unter siebzig Prozent auf Antrag eines Berechtigten ebenfalls nicht. Auf Antrag eines Miterben kann das Verfahren bis zu sechs Monate eingestellt werden. Dauer, Kosten und Ergebnis sind schwer kalkulierbar. Oft ist eine Einigung der bessere Weg.

Warum entscheidet der Verkehrswert? Wer übernimmt, braucht eine faire Grundlage für die Abfindung der anderen. Wer gemeinsam verkauft, braucht einen realistischen Angebotspreis. Und droht eine Teilungsversteigerung, hilft ein eigenes Gutachten einzuschätzen, ab welchem Gebot sich Mitbieten oder eine Einigung lohnt.

Und worauf sollten Sie achten? Ein gemeinsames Gutachten schafft eine neutrale Grundlage, auf Wunsch auch verbindlich als Schiedsgutachten. Mieteinnahmen und laufende Kosten verteilen sich bis zur Teilung nach Erbteilen. Steuerliche Folgen eines Verkaufs oder einer Übernahme klären Sie mit Ihrem Steuerberater, rechtliche Fragen am besten mit einem Fachanwalt für Erbrecht.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie unabhängig ermitteln, gern für alle Erben gemeinsam. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.