Erbschaftsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht: Was Immobilienerben jetzt wissen sollten

Karlsruhe prüft die Erbschaftsteuer. Am zwölften und dreizehnten Oktober hat das Bundesverfassungsgericht verhandelt, und für viele Immobilienerben in Bayern geht es um viel Geld. Was steht auf dem Spiel, was gilt bis zum Urteil, und warum zählt der Wert Ihrer Immobilie? Das zeigen wir Ihnen in vier Minuten. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Es geht um zwei Verfahren. Am ersten Tag verhandelte das Gericht den Antrag des Freistaats Bayern. Er greift die Bewertung von Grundbesitz, die Freibeträge und die Steuersätze an. Am zweiten Tag ging es um die Verschonung von Betriebsvermögen, also um die Frage, warum Firmenerben oft deutlich weniger zahlen als Erben von Wohnungen oder Wertpapieren. Wichtig: Ein Urteil gibt es noch nicht. Bis dahin gilt das geltende Recht.

Warum klagt Bayern? Die persönlichen Freibeträge gelten seit 2009 unverändert. Für Kinder sind es 400,000 Euro je Elternteil. Die Immobilienpreise sind seitdem stark gestiegen, besonders im Raum München. Ein Elternhaus, das damals steuerfrei vererbt werden konnte, liegt heute oft deutlich darüber. Bayern möchte deshalb, dass die Länder Freibeträge und Steuersätze selbst festlegen dürfen.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Kind erbt eine vermietete Wohnung in München mit achtzig Quadratmetern. Bei rund 7,900 Euro je Quadratmeter sind das rund 630,000 Euro. Für vermietete Wohnungen gibt es einen Abschlag von zehn Prozent. Angesetzt werden also knapp 570,000 Euro. Nach dem Freibetrag bleiben knapp 170,000 Euro, und bei elf Prozent sind das rund 18,600 Euro Erbschaftsteuer.

Und hier kommt der Immobilienwert ins Spiel. Das Finanzamt bewertet typisierend, im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach dem Bewertungsgesetz. Seit 2023 sind diese Verfahren an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst, die Werte fallen seitdem oft spürbar höher aus. Was die Typisierung nicht sieht: Bauschäden, einen ungünstigen Zuschnitt oder Besonderheiten der Lage.

Wie könnte Karlsruhe entscheiden? Erstens: Das Gericht bestätigt das geltende Recht. Zweitens: Es erklärt Regeln für verfassungswidrig, lässt sie aber vorerst weiter gelten, und der Gesetzgeber muss innerhalb einer Frist nachbessern. So war es 2014. Drittens: Die Länder bekommen mehr Spielraum, zum Beispiel für eigene Freibeträge. Ein Urteil wird frühestens zum Jahresende erwartet.

Abwarten oder handeln? Im Erbfall entsteht die Steuer mit dem Todestag, maßgeblich ist das Recht zu diesem Zeitpunkt. Bei Schenkungen gelten die Freibeträge alle zehn Jahre neu. Wer früh überträgt, kann sie mehrfach nutzen. Und wer gerade einen Bescheid bekommen hat, sollte mit seinem Steuerberater klären, ob ein Einspruch sinnvoll ist.

Unser Tipp: Kennen Sie den Wert, bevor das Finanzamt rechnet. Vergleichen Sie den Verkehrswert mit dem Wert, den das Finanzamt ansetzt. Ein unabhängiger Wert hilft auch bei der Erbauseinandersetzung, beim Pflichtteil und bei der Übergabe in der Familie. Und liegt der Steuerwert über dem Marktwert, lässt sich prüfen, ob ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden kann.

Ihr nächster Schritt: Sie erben, verschenken oder planen die Übergabe einer Immobilie? Lassen Sie den Verkehrswert unabhängig ermitteln, als belastbare Grundlage für Ihre Familie und Ihren Steuerberater. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich auf Sie!