Leverage-Effekt einfach erklärt: Was steigende Zinsen für Immobilienpreise bedeuten

Warum steigen Immobilienpreise, wenn die Zinsen fallen, und warum geraten sie unter Druck, wenn die Zinsen steigen? Die Antwort heißt Leverage-Effekt, auf Deutsch: Hebelwirkung. Wir erklären ihn einfach, mit Beispielen und aktuellen Zahlen, auch was steigende Mieten und Mietausfälle bewirken. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Kaum jemand kauft eine Immobilie nur mit eigenem Geld. Der Kredit wirkt dabei wie ein Hebel auf das Eigenkapital. Entscheidend ist ein einziger Vergleich: Was bringt die Immobilie, also die Miete nach Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis, und was kostet der Kredit? Liegt der Zins darunter, verdient der Kredit mit, und die Rendite auf Ihr Eigenkapital steigt. Ist der Zins höher, kehrt sich der Hebel um und drückt die Rendite.

Ein Beispiel. Eine Wohnung kostet 400,000 Euro und bringt nach Kosten 12,000 Euro Miete im Jahr, das sind drei Prozent. Sie zahlen 80,000 Euro selbst, den Rest finanziert die Bank. Ende 2020 lag der Bauzins bei rund eins Komma eins Prozent. Dann kostet der Kredit nur 3,520 Euro Zinsen, und Ihr Eigenkapital rentiert mit rund zehn Komma sechs Prozent. Heute liegen die Angebote bei rund vier Komma fünf Prozent. Die Zinsen steigen auf 14,400 Euro, mehr als die Miete. Ihre Rendite wird negativ: minus drei Prozent.

Das Diagramm zeigt, wie der Kreditanteil wirkt. Links kaufen Sie ganz ohne Kredit, rechts mit achtzig Prozent Finanzierung. Bei niedrigem Zins steigt die grüne Linie steil an: Je mehr Kredit, desto höher die Rendite. Ist der Zins hoch, fällt die rote Linie und rutscht ab etwa zwei Dritteln Kredit ins Minus. Derselbe Hebel, der früher Gewinne vergrößert hat, vergrößert heute die Verluste.

Ein negativer Hebel muss nicht so bleiben. Wächst die Miete nach dem Kauf, steigt der Ertrag, während die Zinsen bis Ende der Zinsbindung gleich bleiben. In unserem Beispiel deckt eine Mietsteigerung von zwei Prozent im Jahr nach rund neun Jahren die Zinsen, kurz bevor über den Anschlusszins neu verhandelt wird. Zum Vergleich: Bundesweit stiegen die Nettokaltmieten 2025 laut Statistischem Bundesamt um zwei Komma eins Prozent. Aber Vorsicht: Bei Wohnungen begrenzen ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse, wie schnell die Miete steigen darf.

Der Hebel wirkt auch bei Mietausfällen. In schwachen Wirtschaftsphasen steigt das Risiko, dass Mieter nicht zahlen. Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen ist seit 2021 deutlich gestiegen und lag 2025 mit über 24,000 so hoch wie zuletzt 2014. Von Januar bis Juli 2026 kamen nochmals knapp sieben Prozent mehr hinzu, und auch die Arbeitslosigkeit liegt über dem Vorjahr. Besonders häufig trifft es Verkehr, Gastgewerbe und Bau, also typische Gewerbemieter. Fallen in unserem Beispiel drei Monatsmieten aus, sinkt die Rendite auf das Eigenkapital von minus drei auf rund minus sechs Komma acht Prozent. Deshalb setzt der Sachverständige im Ertragswert ein Mietausfallwagnis an, als Modellansatz zwei Prozent bei Wohnen und vier Prozent bei Gewerbe.

Wie stark sich der Hebel zuletzt gedreht hat, zeigen die Bauzinsen. Ende 2020 kosteten langfristige Baukredite laut Bundesbank-Statistik rund eins Komma eins Prozent. Mit der Zinswende 2022 haben sich die Zinsen innerhalb eines Jahres mehr als verdoppelt. Nach einer Seitwärtsphase ziehen sie zuletzt erneut an: vier Komma null vier Prozent im August, und Anfang Oktober werden Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung bereits für rund vier Komma fünf Prozent angeboten. Damit ist der Hebel für viele Käufer negativ.

Höhere Zinsen treffen nicht nur Anleger. Für Selbstnutzer zählt vor allem die Monatsrate. Angenommen, eine Familie kann 2000 Euro im Monat zahlen und tilgt anfangs zwei Prozent. Bei eins Komma eins Prozent Zins reicht das für einen Kredit von rund 774,000 Euro. Mit vier Komma fünf Prozent sind es nur noch rund 369,000 Euro. Allein der jüngste Anstieg seit Herbst 2025 kostet rund zwölf Prozent Budget. Wenn alle Käufer weniger Budget haben, geraten die Preise unter Druck.

Anleger rechnen anders, aber mit demselben Ergebnis. Sie teilen die jährliche Miete nach Kosten durch die Rendite, die sie verlangen. Nach diesem Prinzip arbeitet auch der Sachverständige im Ertragswertverfahren mit dem Liegenschaftszinssatz. Verlangt ein Käufer bei 12,000 Euro Ertrag zwei Prozent, zahlt er rechnerisch 600,000 Euro. Steigen die Zinsen und er verlangt drei Prozent, sind es nur noch 400,000 Euro, rund ein Drittel weniger. Und wer keinen negativen Hebel akzeptiert, landet bei vier Komma fünf Prozent bei rund 267,000 Euro.

Und wie sieht es in der Wirklichkeit aus? Nach der Zinswende fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland 2023 laut Statistischem Bundesamt um rund acht Komma vier Prozent, so stark wie nie zuvor in dieser Statistik. Auch München zeigt das: Der Kaufpreisfaktor für Mietwohnhäuser sank laut Gutachterausschuss vom rund Neunundvierzig- auf das rund Dreißigfache der Jahresmiete. Gefallen ist weniger als die reine Rechnung, weil Mieten gestiegen sind und Wohnraum knapp bleibt. Seit 2025 stabilisieren sich die Preise, der neue Zinsanstieg dürfte diese Erholung aber bremsen.

Was heißt das für Sie? Wer kauft, sollte Objektrendite, Kreditzins und eine realistische Mietentwicklung nüchtern vergleichen und für Mietausfälle einen Puffer einplanen. Beim Verkauf gehört der Preis an die heutigen Zinsen angepasst, nicht an die Spitzenpreise vor der Zinswende. Geht es um Erbe, Scheidung oder Bilanz, gilt: Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen Stichtag. Ein Wert aus der Niedrigzinsphase passt heute oft nicht mehr.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit aktuellen Zinsen und Marktdaten ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.