Remaining useful life report: more depreciation (AfA) for your rental property – simply explained

Wir sehen uns heute die Möglichkeit an, durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten die steuerliche Abschreibung Ihrer Immobilie zu erhöhen. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Wer eine Immobilie vermietet, setzt den Gebäudewert jedes Jahr als Abschreibung von der Steuer ab. Das Gesetz arbeitet mit festen Sätzen: Bei den meisten Gebäuden sind das zwei Prozent pro Jahr, also fünfzig Jahre. Und hier liegt die Chance: Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes kürzer, dürfen Sie schneller abschreiben. Den Nachweis führt ein Gutachten.

Wichtig zu wissen: Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Der Kaufpreis wird deshalb aufgeteilt, im Beispiel in hundertzwanzigtausend Euro für den Boden und vierhundertachtzigtausend Euro für das Gebäude. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer ist der Hebel eines Gutachtens.

So wirkt eine kürzere Nutzungsdauer. Gesetzlich schreiben Sie fünfzig Jahre lang neuntausendsechshundert Euro pro Jahr ab, das ist die graue Fläche. Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von fünfundzwanzig Jahren nach, sind es neunzehntausendzweihundert Euro pro Jahr. Die farbige Fläche zeigt die zusätzliche Abschreibung in diesen Jahren, im Beispiel neuntausendsechshundert Euro pro Jahr. Sie schreiben insgesamt nicht mehr ab, sondern früher: Danach endet die Abschreibung, das zeigt die schraffierte Fläche. Ihre Steuerlast sinkt also in den ersten Jahren. Ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.

Rechnen wir das auf zehn Jahre hoch und vergleichen die gesetzlichen zwei Prozent mit dem Gutachten. Gesetzlich schreiben Sie in zehn Jahren sechsundneunzigtausend Euro ab, mit Gutachten hundertzweiundneunzigtausend Euro. Der Unterschied: sechsundneunzigtausend Euro zusätzliche Abschreibung. Bei einem Steuersatz von zweiundvierzig Prozent zahlen Sie so in den ersten zehn Jahren rund vierzigtausend Euro weniger Einkommensteuer als mit dem gesetzlichen Satz. Wer Solidaritätszuschlag oder Kirchensteuer zahlt, wird auch hier anteilig entlastet, denn beide bemessen sich nach der Einkommensteuer. Dieser Vorsprung entsteht am Anfang; später fällt die Abschreibung entsprechend früher weg.

Für wen lohnt sich das? In der Regel für Privatpersonen und vermögensverwaltende Gesellschaften wie eine GbR oder KG. Denn ein Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren ist privat steuerfrei, der Vorteil kann dann also bleiben. Gute Voraussetzungen sind ein vermietetes Gebäude, etwa vor zweitausend gebaut, ohne Kernsanierung und ohne große Modernisierungen in den letzten Jahren. Ein hoher Gebäudeanteil und ein hoher Steuersatz verstärken den Effekt. Kaum einen Vorteil gibt es bei selbst bewohnten Immobilien, Neubauten, kernsanierten Gebäuden und sehr teuren Lagen.

Kurz zur Rechtslage. Der Bundesfinanzhof erlaubt jede geeignete Methode, auch ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung oder der Sachwertrichtlinie, wenn es auf das konkrete Gebäude eingeht. Die strengen Vorgaben der Finanzverwaltung sind seit Dezember zweitausendfünfundzwanzig aufgehoben. Das Finanzamt prüft aber jedes Gutachten und entscheidet im Einzelfall, ob es die kürzere Nutzungsdauer anerkennt. Und der Bundesrat hat im September eine Einschränkung gefordert. Das ist noch kein Gesetz, behalten Sie es aber mit Ihrem Steuerberater im Blick.

Ihr nächster Schritt ist eine unverbindliche Vorprüfung: Kommt für Ihre Immobilie eine kürzere Restnutzungsdauer in Betracht? Wenn ja, folgen Besichtigung und Gutachten, und Ihr Steuerberater macht die höhere Abschreibung geltend. Mit einem Klick auf den Knopf fragen Sie die Vorprüfung direkt an. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.