II R 32/22 und II R 5/22: Wohnungsrecht und Nießbrauch als Gegenleistung bei der Grunderwerbsteuer

Ein Wohnungsrecht kann die Verfügbarkeit einer Immobilie einschränken und den erzielbaren Kaufpreis beeinflussen. Dennoch kann sein Kapitalwert zusätzlich zum Kaufpreis in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer eingehen. Die BFH-Urteile vom 22. Oktober 2025 – II R 32/22 und II R 5/22 behandeln die Übernahme solcher Verpflichtungen bei Grundstücks- und Erbbaurechtserwerben.

II R 32/22: Übernommenes persönliches Wohnungsrecht

Die Erwerberin kaufte zwei Grundstücke. Für eines war zugunsten des Bruders der Veräußerin ein lebenslanges Wohnungsrecht vereinbart, bei Erwerb aber noch nicht im Grundbuch eingetragen. Die Käuferin übernahm die entsprechende Verpflichtung.

Der BFH bestätigte die Einbeziehung des kapitalisierten Wohnungsrechts in die Gegenleistung. Ein persönliches, nicht übertragbares und nicht vererbliches Wohnungsrecht ist keine „dauernde Last“ im besonderen grunderwerbsteuerlichen Sinn. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Die fehlende Eintragung verhinderte die Besteuerung der übernommenen Verpflichtung nicht.

II R 5/22: Noch nicht eingetragener Nießbrauch am Erbbaurecht

Im zweiten Verfahren erwarb eine Gesellschaft ein Erbbaurecht und übernahm die Verpflichtung, einen zuvor vereinbarten Nießbrauch zugunsten der Grundstückseigentümerin einzutragen. Auch hier gehörte der kapitalisierte Jahreswert zur Gegenleistung. Der BFH ließ offen, ob ein bereits dinglich bestehender Nießbrauch für die gesamte Erbbaurechtsdauer in dieser besonderen Konstellation eine dauernde Last darstellen könnte. Gerade diese offene Frage begrenzt die Reichweite des Urteils.

Warum Kaufpreis und steuerliche Gegenleistung auseinanderfallen

§ 9 GrEStG erfasst neben dem Kaufpreis auch übernommene sonstige Leistungen. Die steuerliche Prüfung erschöpft sich deshalb nicht in dem Betrag, den der Käufer unmittelbar an den Verkäufer überweist. Entscheidend sind die übernommenen Verpflichtungen und ihre rechtliche Ausgestaltung.

Vereinfachtes Rechenbeispiel: Werden ein Immobilienkaufpreis von 300,000 Euro und zusätzlich eine mit 60,000 Euro bewertete, einzubeziehende Verpflichtung angenommen, beträgt die Gegenleistung 360,000 Euro. Das Beispiel setzt einen steuerpflichtigen Erwerb ohne einschlägige Befreiung voraus. Es ist keine Berechnung aus den entschiedenen Fällen.

Welche Unterlagen für eine Bewertung sinnvoll sind

Ein brauchbarer Prüfauftrag sollte Kaufvertrag, Grundbuchauszug und die ursprüngliche Vereinbarung des Rechts umfassen. Sinnvoll ist eine gesonderte Zusammenstellung von Begünstigten, Laufzeit, genutzten Räumen und Kostentragung. Bei Erbbaurechten gehört auch der Erbbaurechtsvertrag dazu. Damit lässt sich vermeiden, dass dieselbe Bezeichnung für unterschiedlich ausgestaltete Rechte verwendet wird.

In der Ergebnisdarstellung sollten Kaufpreis, steuerlicher Kapitalwert und marktbezogene Wertminderung jeweils ihren eigenen Platz haben. Für die Planung der Erwerbsnebenkosten ist die steuerliche Gegenleistung maßgeblich; für eine Kaufentscheidung interessiert zugleich die wirtschaftliche Belastung. Eine verständliche Bewertung erläutert, welche Frage die jeweilige Zahl beantwortet.

Zur gesetzlichen Bewertung lebenslanger Leistungen: BFH zum Kapitalisierungszins von 5,5 Prozent nach § 14 BewG.