II R 35/23: 5,5 Prozent Kapitalisierungszins bei lebenslangen Geldrenten verfassungsgemäß

Wer eine Immobilie überträgt und dafür eine lebenslange Rente erhält, verbindet Vermögensnachfolge und Versorgung. Für die Schenkungsteuer muss die Rentenverpflichtung in einen Kapitalwert umgerechnet werden. Mit Urteil vom 14. Januar 2026 – II R 35/23 bestätigt der Bundesfinanzhof den dafür gesetzlich vorgegebenen Zinssatz von 5,5 Prozent im entschiedenen Fall.

Der Fall: Vertraglich 0,5 Prozent, steuerlich 5,5 Prozent

Eine Frau erhielt 2019 von ihrem Onkel ein Grundstück. Sie verpflichtete sich im Gegenzug zu einer lebenslangen monatlichen Geldrente von 1,000 Euro. Der notarielle Vertrag sah eine Kapitalisierung mit 0,5 Prozent vor. Das Finanzamt bewertete die Verpflichtung hingegen nach den gesetzlichen Vorgaben. Die Erwerberin hielt den Zinssatz von 5,5 Prozent angesichts der damaligen Niedrigzinsphase für verfassungswidrig.

Die Entscheidung: Der gesetzliche Zinssatz bleibt maßgeblich

Der BFH folgte diesem Einwand nicht. Bei der Bewertung der lebenslangen Geldrente für die Schenkungsteuer verstößt die Zinssatzregelung nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Die Rechtsprechung zur Verfassungswidrigkeit der früheren steuerlichen Vollverzinsung lässt sich darauf nicht übertragen. Ein vertraglich vereinbarter niedrigerer Zins ersetzt den gesetzlichen Bewertungsmaßstab nicht.

Wie die steuerliche Kapitalisierung funktioniert

Nach § 14 Absatz 1 BewG wird der Jahreswert mit dem maßgeblichen Vervielfältiger multipliziert. Die vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Faktoren berücksichtigen Sterbetafel, Lebensalter und Geschlecht sowie den gesetzlich bestimmten Zins. Maßgeblich ist die zum Bewertungsstichtag anzuwendende Tabelle.

Vereinfachtes Rechenbeispiel: Bei 12,000 Euro Jahresrente und einem lediglich beispielhaft angenommenen Faktor von 8,0 ergäbe sich ein Kapitalwert von 96,000 Euro. Der Faktor 8,0 ist hier eine Rechenannahme und kein Tabellenwert für eine bestimmte Person.

§ 14 Absatz 4 BewG eröffnet zwar einen Nachweis eines abweichenden gemeinen Werts. Dieser darf jedoch insbesondere nicht allein mit einer anderen Lebenserwartung oder einem anderen Zinssatz begründet werden.

Was das für die Vorbereitung einer Immobilienübertragung bedeutet

Für eine nachvollziehbare Berechnung sollten Vertragsentwurf, Zahlungsbeginn, Rentenhöhe, etwaige Anpassungsklauseln und Angaben zu den berechtigten Personen zusammen vorliegen. Bei mehreren Begünstigten ist auch die Regelung zum Erlöschen der Leistung wichtig. Diese Punkte lassen sich bereits vor der Beurkundung übersichtlich dokumentieren.

In einem Gutachten sollte ausdrücklich stehen, welchem Zweck die Kapitalisierung dient. Eine steuerliche Berechnung nach BewG und eine Untersuchung der marktüblichen Wertminderung beantworten unterschiedliche Bewertungsfragen. Aus diesem Urteil ergibt sich keine allgemeine Vorgabe, jeden Immobilienwert oder jedes Nutzungsrecht in einem Verkehrswertgutachten mit 5,5 Prozent abzuzinsen.

Bei einem späteren Erwerb können Nutzungsrechte auch die Erwerbsnebenkosten beeinflussen: Wohnungsrecht und Nießbrauch bei der Grunderwerbsteuer.