Standard land value: what it says about your plot – and what it doesn't
This video is currently available in German only; the English version will follow shortly.
The standard land value (Bodenrichtwert) is an average location value for land that the local valuation committee (Gutachterausschuss) determines from actual purchase prices (§ 196 BauGB). Standard land value times area, however, does not yet give a market value. In about four minutes, this video explains what the standard land value tells you, how it becomes a land value and where its limits lie.
What you will learn in the video
- Definition: average location value in euros per square metre for a standard land value zone, redetermined at least every two years.
- Reference plot: the value applies to a typical plot in the zone – in built-up areas as if the land were undeveloped.
- Worked example: 1,500 €/m² × 500 m² = 750,000 €; after adjustment to the plot, a land value of 675,000 € in the example, excluding the building.
- Limits: no building value, no particular features such as contamination or rights, no current value.
- Use: land value in the market value appraisal, inheritance and gift tax, property tax in the federal model – Bavaria applies an area-based model.
Legal basis and sources (as of 8 October 2026)
- § 196 BauGB – standard land values
- § 195 BauGB – purchase price collection
- §§ 13–17 ImmoWertV – standard land values
- § 40 ImmoWertV – land value
- § 179 BewG – undeveloped plots (inheritance and gift tax)
- § 247 BewG – undeveloped plots (property tax, federal model)
- BayGrStG – property tax in Bavaria
This video is an information and promotional video of the real estate appraisal office STRECKEL for its own services. It provides general information, is not legal or tax advice and does not replace an appraisal of your property. Examples are simplified.
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Sie haben den Bodenrichtwert nachgeschlagen und mit Ihrer Grundstücksfläche multipliziert? Dann haben Sie einen ersten Anhaltspunkt, aber noch keinen Wert. Wir sehen uns heute an, was der Bodenrichtwert aussagt und was nicht. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!
Was ist der Bodenrichtwert? Er ist ein durchschnittlicher Lagewert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, und zwar für eine ganze Zone mit ähnlichen Grundstücken. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Neu ermittelt wird er mindestens alle zwei Jahre, jeweils zu Beginn eines Kalenderjahres.
Jeder Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. Es wird mit Merkmalen beschrieben, etwa Nutzungsart, Bebauungsdichte oder Grundstücksgröße. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Ihr eigenes Grundstück weicht von diesem Musterstück fast immer ab. Dann muss der Wert angepasst werden.
Ein Beispiel. Der Bodenrichtwert liegt bei 1,500 Euro je Quadratmeter, das Grundstück ist 500 Quadratmeter groß. Das ergibt 750,000 Euro als Ausgangswert. Weicht das Grundstück ab, etwa weil es ungünstig geschnitten oder weniger dicht bebaubar ist als das Richtwertgrundstück, wird angepasst, im Beispiel um zehn Prozent nach unten. Der Bodenwert beträgt dann 675,000 Euro. Das Gebäude ist darin noch nicht enthalten.
Was sagt der Bodenrichtwert nicht? Er enthält keinen Wert für das Gebäude, seine Ausstattung oder seinen Zustand. Besonderheiten Ihres Grundstücks bleiben unberücksichtigt, etwa Altlasten, ein Wegerecht oder ein ungünstiger Zuschnitt. Und der Stichtag kann zwei Jahre oder sogar länger zurückliegen. Hat sich der Markt seither bewegt, muss auch das berücksichtigt werden.
Wo wird der Bodenrichtwert verwendet? Im Verkehrswertgutachten ist er die Grundlage für den Bodenwert, angepasst an das konkrete Grundstück. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt unbebaute Grundstücke mit Fläche mal Bodenrichtwert. Und bei der Grundsteuer spielt er im Bundesmodell eine Rolle, in Bayern dagegen nicht, denn dort gilt ein reines Flächenmodell.
Und worauf sollten Sie achten? Den Bodenrichtwert erhalten Sie beim örtlichen Gutachterausschuss, vielerorts auch online. Prüfen Sie den Stichtag und die Merkmale des Richtwertgrundstücks. Bodenrichtwert mal Fläche ist noch kein Verkehrswert, für einen Verkauf, eine Erbschaft oder einen Streit braucht es mehr. Steuerliche Fragen klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihres Grundstücks oder Hauses unabhängig ermitteln, mit einem Bodenwert, der zu Ihrem Grundstück passt. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.
The presenter in this video is an AI-generated, fictional person with a synthetic voice. Professional responsibility: Tobias Streckel. The video provides general information and is not tax or legal advice.
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