The income approach step by step: what is an apartment building worth?

Ein Mehrfamilienhaus kauft man wegen der Mieten. Deshalb wird es meist im Ertragswertverfahren bewertet. Wir rechnen heute Schritt für Schritt ein Beispiel durch, vom Rohertrag bis zum Ertragswert. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Zuerst die Bausteine. Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresmiete, nicht unbedingt die tatsächlich gezahlte. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zins, mit dem Verkehrswerte solcher Objekte im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Und die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Unser Beispiel. Das Haus bringt marktüblich 100,000 Euro Miete im Jahr. Nach zwanzig Prozent Bewirtschaftungskosten bleibt ein Reinertrag von 80,000 Euro. Davon steht ein Teil dem Boden zu: drei Prozent Liegenschaftszins auf 500,000 Euro Bodenwert sind 15,000 Euro. Für das Gebäude bleiben 65,000 Euro im Jahr. Bei vierzig Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Barwertfaktor von rund dreiundzwanzig. Das macht rund eins Komma fünf Millionen Euro für das Gebäude, mit dem Bodenwert rund zwei Millionen Euro.

Worauf kommt es bei den Zahlen an? Liegt die tatsächliche Miete deutlich unter oder über dem Markt, wird das als besonderes Merkmal gesondert berücksichtigt. Schon ein halber Prozentpunkt beim Liegenschaftszinssatz verändert den Wert spürbar: Mit drei Komma fünf statt drei Prozent läge das Beispiel bei rund eins Komma acht Millionen Euro. Und der Liegenschaftszinssatz stammt idealerweise vom örtlichen Gutachterausschuss.

Wie wird daraus der Verkehrswert? Die Marktanpassung steckt beim Ertragswertverfahren meist schon im Liegenschaftszinssatz. Besonderheiten wie Instandhaltungsstau, Leerstand oder Mieten unter Marktniveau kommen als Zu- oder Abschlag hinzu. Und zur Kontrolle vergleicht der Gutachter das Ergebnis mit Kaufpreisen und Ertragsfaktoren ähnlicher Häuser.

Worauf sollten Sie achten? Halten Sie Mietverträge, Mieterliste und Nebenkostenabrechnungen bereit. Eine Faustformel wie das Zwanzigfache der Jahresmiete ersetzt keine Bewertung, denn sie übersieht Lage, Zustand oder Restnutzungsdauer. Und für Kauf, Erbe, Bank oder Bilanz braucht es einen nachvollziehbaren Wert.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihres Renditeobjekts nachvollziehbar im Ertragswertverfahren ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.