Purchase price allocation: how much of the purchase price can you depreciate? – explained

Sie haben eine Wohnung oder ein Haus zum Vermieten gekauft? Dann zählt für die Abschreibung nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis. Wir sehen uns heute an, wie der Kaufpreis aufgeteilt wird und warum sich ein genauer Blick lohnen kann. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Bei vermieteten Immobilien können Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung abschreiben. Grund und Boden nutzt sich dagegen nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gebäudeanteil wirkt sich deshalb Jahr für Jahr und über Jahrzehnte auf Ihre Steuer aus.

Wie wird aufgeteilt? Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, gilt sie grundsätzlich, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Fehlt sie, rechnet das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Und ein Verkehrswertgutachten ermittelt Boden- und Gebäudewert konkret für Ihr Objekt.

Ein Beispiel. Eine vermietete Wohnung kostet 600,000 Euro. Nach der Arbeitshilfe entfallen nur dreißig Prozent auf das Gebäude, also 180,000 Euro. Bei zwei Prozent Abschreibung sind das 3,600 Euro im Jahr. Ein Gutachten kommt auf fünfundvierzig Prozent Gebäudeanteil, also 270,000 Euro und 5,400 Euro Abschreibung. Das sind jedes Jahr 1,800 Euro mehr.

Warum liegt die Arbeitshilfe oft daneben? Sie rechnet typisiert, ohne Besichtigung und mit pauschalen Ansätzen, etwa beim Bodenwert aus dem Bodenrichtwert. In teuren Lagen wie München fällt der Bodenanteil dabei oft sehr hoch aus. Der Bundesfinanzhof hat zu einer früheren Fassung entschieden: Die Arbeitshilfe bindet die Gerichte nicht. Ist die Aufteilung streitig, muss das Finanzgericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen.

Was leistet das Gutachten? Es ermittelt den Bodenwert aus Bodenrichtwert und Grundstücksmerkmalen. Den Gebäudewert ermittelt es nach dem passenden Verfahren, bei Mietwohnungen oft im Ertragswertverfahren. Und alles ist begründet und überprüfbar, für das Finanzamt und notfalls für das Finanzgericht.

Worauf sollten Sie achten? Am besten nehmen Sie schon vor dem Notartermin eine realistische Aufteilung in den Kaufvertrag auf. Auch später ist ein Gutachten noch möglich, etwa im Einspruchsverfahren gegen den Steuerbescheid. Die steuerliche Umsetzung klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie Boden- und Gebäudewert Ihrer Immobilie unabhängig ermitteln, als Grundlage für eine realistische Kaufpreisaufteilung. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.