Inherited a property: which value applies to the compulsory share? – simply explained

Eine Immobilie im Nachlass, und Sie sind enterbt? Oder Sie sind Erbe und müssen den Pflichtteil auszahlen? Dann entscheidet der Wert der Immobilie über viel Geld. Wir sehen uns heute an, welcher Wert beim Pflichtteil gilt und wie er ermittelt wird. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Kinder, Ehepartner und unter Umständen auch Eltern, die enterbt werden, haben in der Regel einen Pflichtteil. Das ist ein Anspruch auf Geld gegen den Erben, und zwar in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Berechnet wird er aus dem Wert des Nachlasses am Todestag, nach Abzug der Schulden. Gehört eine Immobilie dazu, ist sie meist der größte Posten. Ihr Wert entscheidet also über die Höhe des Pflichtteils.

Ein Beispiel. Der Vater ist verwitwet und hat zwei Kinder. Im Testament setzt er die Tochter als Alleinerbin ein, der Sohn ist enterbt. Gesetzlich hätte der Sohn die Hälfte geerbt, sein Pflichtteil beträgt also ein Viertel des Nachlasses. Ist das Haus 800,000 Euro wert, sind das 200,000 Euro. Setzt die Tochter das Haus nur mit 650,000 Euro an, sinkt der Pflichtteil auf 162,500 Euro. Jede 100,000 Euro beim Hauswert bedeuten hier 25,000 Euro beim Pflichtteil.

Welcher Wert zählt? Stichtag ist der Tag des Erbfalls. Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der sich an diesem Tag am Markt hätte erzielen lassen. Wird die Immobilie bald nach dem Erbfall verkauft, ist der erzielte Preis in der Regel der wichtigste Anhaltspunkt. Wer meint, der Preis sei zu niedrig gewesen, muss das konkret begründen. Eine Wertangabe des Erblassers im Testament ist nicht maßgebend. Und Schulden, etwa ein Darlehen auf dem Haus, mindern den Nachlass.

Als Pflichtteilsberechtigter haben Sie ein Recht auf Information. Der Erbe muss Auskunft über den Bestand des Nachlasses geben, auf Wunsch auch in einem notariellen Verzeichnis. Zusätzlich können Sie verlangen, dass der Wert der Immobilie von einem unparteiischen Sachverständigen ermittelt wird. Eine öffentliche Bestellung ist dafür nicht erforderlich, das hat der Bundesgerichtshof klargestellt. Die Kosten trägt der Nachlass. Bindend ist das Gutachten nicht, es zeigt Ihnen aber, ob sich eine Auseinandersetzung lohnt. Das kann sogar gelten, wenn die Immobilie schon verkauft wurde.

Wichtig sind auch Schenkungen zu Lebzeiten. Hat der Erblasser in den letzten zehn Jahren vor seinem Tod zum Beispiel eine Immobilie verschenkt, kann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch bestehen. Pro Jahr seit der Schenkung wird sie um ein Zehntel weniger berücksichtigt. Hat sich der Schenker aber den Nießbrauch vorbehalten, läuft diese Frist gar nicht erst an. Bei Schenkungen an den Ehepartner beginnt sie erst mit dem Ende der Ehe. Und angesetzt wird der niedrigere Wert: zur Zeit der Schenkung oder beim Erbfall.

Und worauf sollten Sie achten? Der Pflichtteil verjährt in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Erbfall und von Ihrer Enterbung erfahren haben. Für Erben gilt: Würde die sofortige Zahlung zu einer unbilligen Härte führen, etwa zum Verlust des Familienheims, kommt eine Stundung in Betracht. In jedem Fall hilft ein Gutachten mit Besichtigung, weil es den Wert nachvollziehbar herleitet, in der Verhandlung ebenso wie vor Gericht. Rechtliche Fragen klären Sie am besten mit einem Fachanwalt für Erbrecht.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie zum Todestag unabhängig ermitteln, ob Sie den Pflichtteil fordern oder zahlen müssen. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.