Property in a divorce: which value applies to the equalisation of accrued gains? – simply explained

Trennung und Scheidung, und es gibt ein Haus oder eine Wohnung? Dann entscheidet der Wert der Immobilie oft darüber, wer wem wie viel ausgleichen muss. Wir sehen uns heute an, welcher Wert im Zugewinnausgleich gilt und worauf es beim Gutachten ankommt. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Ohne Ehevertrag leben Ehepaare in der Zugewinngemeinschaft. Bei der Scheidung wird für jeden Ehegatten getrennt ermittelt, um wie viel sein Vermögen während der Ehe gewachsen ist: Endvermögen minus Anfangsvermögen. Wer mehr hinzugewonnen hat, muss dem anderen die Hälfte des Unterschieds in Geld ausgleichen. Gehört eine Immobilie dazu, ist sie oft der größte Posten.

Welche Stichtage gelten? Für das Anfangsvermögen kommt es auf den Tag der Heirat an. Für das Endvermögen zählt nicht der Tag der Scheidung, sondern die Zustellung des Scheidungsantrags. Was ein Ehegatte während der Ehe erbt oder geschenkt bekommt, wird seinem Anfangsvermögen zugerechnet, und zwar mit dem Wert beim Erwerb. Damit reine Geldentwertung nicht als Zugewinn zählt, wird das Anfangsvermögen mit dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet. Und ein Darlehen auf der Immobilie wird mit der Restschuld am Stichtag abgezogen.

Ein Beispiel. Der Ehemann erbt während der Ehe ein Haus, das beim Erbfall 300,000 Euro wert ist. Dieser Wert wird mit dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet, im Beispiel auf 390,000 Euro. Bei Zustellung des Scheidungsantrags ist das Haus 520,000 Euro wert. Der Zugewinn aus dem Haus beträgt also 130,000 Euro. Hat die Ehefrau selbst keinen Zugewinn, stehen ihr davon 65,000 Euro zu. Wichtig: Hier braucht es zwei Werte, einen zum Erbfall und einen zum Stichtag.

Was muss ein Gutachten leisten? Es ermittelt den Verkehrswert zum maßgeblichen Stichtag, und das oft rückwirkend, etwa zum Tag der Heirat oder zum Erbfall. Dazu gehören Besichtigung, Zustand, Lage und gegebenenfalls die Mietverträge. Rechte Dritter wie ein Wohnrecht mindern den Wert. Und würde ein Verkauf am Stichtag Steuer auslösen, etwa bei einer vermieteten Wohnung innerhalb von zehn Jahren, wird diese latente Steuer nach dem Bundesgerichtshof abgezogen. Darlehen werden gesondert als Schulden berücksichtigt.

Beide Ehegatten haben einen Anspruch auf Auskunft: über das Vermögen bei der Trennung, am Anfang und am Ende der Ehe, auf Anforderung mit Belegen. Jeder kann außerdem verlangen, dass der Wert der Vermögensgegenstände ermittelt wird, bei Immobilien meist durch einen Sachverständigen. Die Kosten trägt in der Regel, wer die Wertermittlung verlangt. Ein Privatgutachten bindet das Gericht nicht. Im Streit bestellt das Familiengericht einen eigenen Sachverständigen.

Und worauf sollten Sie achten? Mit der Zustellung des Scheidungsantrags steht der Stichtag fest. Spätere Wertsteigerungen oder Verluste zählen nicht mehr. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten spart oft Kosten und Streit. Soll das Ergebnis verbindlich sein, können Sie ein Schiedsgutachten vereinbaren. Rechtliche Fragen klären Sie am besten mit einem Fachanwalt für Familienrecht, steuerliche mit Ihrem Steuerberater.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag unabhängig ermitteln, für einen Ehegatten oder für beide gemeinsam. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.