Right of residence and usufruct: what is an encumbered property worth? – simply explained
This video is currently available in German only; the English version will follow shortly.
A right of residence or a usufruct entered in the land register reduces the value of a property, often considerably. In about four minutes, this video explains how the two rights differ, why the value falls and how the reduction in value is calculated under the German Property Valuation Ordinance.
What you will learn in the video
- Right of residence: living in the home oneself, also with family and carers; letting only if permitted (§§ 1092, 1093 BGB).
- Usufruct: all uses, i.e. living there or letting; the usufructuary usually bears the running costs (§§ 1030, 1041, 1047 BGB).
- Valuation: market value without the right less the present value of the disadvantage, for lifelong rights with a life annuity factor (§ 47 ImmoWertV).
- Worked example: 500,000 € without the right; 14,400 € rental value a year × present value factor 10 = 144,000 €; with the right of residence approx. 356,000 €.
- In practice: on the holder’s death the value rises again; a reserved usufruct can prevent the ten-year period for the compulsory share from running.
Legal basis and sources (as of 8 October 2026)
- § 1030 BGB – usufruct
- § 1093 BGB – right of residence
- § 1092 BGB – transfer of exercise
- § 1061 BGB – death of the usufructuary
- §§ 46, 47 ImmoWertV – rights and encumbrances
- § 2325 BGB – supplement to the compulsory share
- BGH, judgment of 27 April 1994 – IV ZR 132/93 – reserved usufruct and the ten-year period
This video is an information and promotional video of the real estate appraisal office STRECKEL for its own services. It provides general information, is not legal or tax advice and replaces neither advice from a specialist lawyer for inheritance law nor an appraisal of your property. Examples are simplified.
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Die Eltern übertragen das Haus, wohnen aber weiter darin? Dann steht meist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch. Wir sehen uns heute an, was beide Rechte unterscheidet und wie sie den Wert der Immobilie mindern. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!
Was ist der Unterschied? Ein Wohnrecht erlaubt, die Wohnung selbst zu bewohnen, auch mit Familie und Pflegepersonen. Vermieten darf der Berechtigte nur, wenn es ihm gestattet ist. Ein Nießbrauch geht weiter: Er umfasst alle Nutzungen, also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Dafür trägt der Nießbraucher in der Regel die laufenden Lasten. Beide Rechte stehen im Grundbuch, bleiben bei einem Verkauf bestehen und sind meist lebenslang.
Warum sinkt der Wert? Solange das Recht besteht, kann der Eigentümer nicht selbst einziehen, und beim Nießbrauch erhält er auch keine Miete. Niemand weiß, wie lange das Recht besteht. Und für eine belastete Immobilie gibt es deutlich weniger Kaufinteressenten.
Wie wird die Belastung bewertet? Ausgangspunkt ist der Verkehrswert ohne das Recht. Abgezogen wird der Barwert des wirtschaftlichen Nachteils, meist der Mietwert, auf den der Eigentümer verzichten muss. Bei lebenslangen Rechten wird mit einem Leibrentenbarwertfaktor kapitalisiert, er hängt von Alter und Geschlecht des Berechtigten und vom Zinssatz ab. Hinzu kommt, falls der Markt es verlangt, eine Anpassung.
Ein Beispiel. Ein Haus ist ohne Belastung 500,000 Euro wert. Die Mutter hat ein lebenslanges Wohnrecht für das ganze Haus. Der Mietwert liegt bei 1,200 Euro im Monat, also 14,400 Euro im Jahr. Mit einem Barwertfaktor von zehn, der von Alter und Lebenserwartung abhängt, ergibt das 144,000 Euro. Belastet ist das Haus dann rund 356,000 Euro wert.
Worauf sollten Sie achten? Bei Schenkung, Erbe oder Verkauf wirkt sich die Belastung oft deutlich auf den Wert aus. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht, und der Wert steigt wieder. Behält sich der Schenker einen Nießbrauch vor, beginnt nach dem Bundesgerichtshof die Zehnjahresfrist beim Pflichtteil in der Regel nicht zu laufen. Steuerliche Fragen klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater, rechtliche mit einem Fachanwalt für Erbrecht.
Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Wert der Immobilie mit und ohne Wohnrecht oder Nießbrauch unabhängig ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.
The presenter in this video is an AI-generated, fictional person with a synthetic voice. Professional responsibility: Tobias Streckel. The video provides general information and is not tax or legal advice.
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